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內容來自sina新聞

【遠見2014樓市新局】訪青島五月城置業總經理畢放世













 新浪樂居訊2013年對房地產市場來說算不得是激蕩的一年,調控政策趨溫和,市場趨理性,房產市場保持著較為平穩的勢頭。而對於青島市場來說,淡季不淡,旺季超旺已成定局,2013年前11個月的新房成交套數已經超過去年全年。在這樣的市場環境下,樓市專傢會怎麼說?新浪樂居遠見2014樓市新局,特別專訪青島五月城置業畢放世總經理。



青島五月城置業總經理畢放世

  新浪樂居:中央公園項目是李滄區政府重點招商引資項目,香港新世界百貨作為全國百貨行業巨頭,也是青島市政府招商引資的重點項目。這次強強聯手的合作,相比會引起市場的轟動。能首先給大傢介紹一下促成這次合作的原因是什麼嗎?

  畢放世:盈利平臺。給我們的業主一個盈利平臺。讓買中央公園商鋪的業主有一個更平穩的,或更長久的盈利平臺。為瞭達到平臺的可靠性和可持續性,在持續發展的同時又有一定投資收入的情況下,我們尋找瞭一個非常好的商業管理企業,這樣能讓我們的平臺有更好的盈利模式。

  新浪樂居:為什麼最終選擇瞭香港新世界百貨作為中央公園的合作夥伴?

  畢放世:確切的說應該是新世界選擇瞭我們。中央公園在選擇商業管理合作夥伴的時候,並沒有敢想香港新世界百貨。這裡面有三方面的原因。首先,中央公園的地段不是區域裡面樓面價格最高的地段。新世界百貨在經營模式當中,像上海的淮海路、北京的崇文門、武漢的新世界百貨都是最焦點、最貴的地段。第二點,作為新世界來說他們是非常有經驗和管理實踐的商業管理平臺,作為我們五月城集團,在城市綜合體開發上面僅僅是起步。他們和我們之間的專業程度還是有已定的差距的。第三,一直想找一個相對來說有城鄉結合部經商經驗的品牌。在交流過程中,與新世界達成瞭一個共識--我們眼中的城鄉結合部已經不是未來的城鄉結合部。

  大傢知道,李村現在雖然是一個蓬勃發展的區域。但是退回十年去李村整個房價、城市規模和商業檔次都是有一定局限的。新世界百貨給我們兩個重要提示:一、李村已經重劃區形成瞭整個山東半島的第一鄉村。這裡面有很多數字可以來標明,包括商業經營面積、商傢的經營品牌、零售額總量、未來的商圈參與人員、人流量。大傢看到瞭李村周邊有太多大型的居民小區,而且李村也有青島首例的中央居住區。大傢知道有CBD,那是中央商務區。現在李村已經形成CLD。這個信息給我們一個提示,就是在第一商圈裡面,中央公園城市綜合體,應該作為一個怎樣的角色去融入。第二點,如果我們不走在其他商傢的前面,我們追可能永遠也追不上。現在有個比較時髦的話叫做起點的高低決定***,那麼香港新世界提到瞭切入點的問題,就是我們的商業平臺從什麼地方切入。

  在這種交流的情況下,我們也給香港新世界留下非常好的印象。首先是建築的打造。因為現在大傢都知道,好多都是方盒子或者現代型的建築。我們在建築方面,嚴守瞭一個artdeco的風格。新世界有一個高管說瞭句話:好多的大陸綜合體還在做墨綠色的解放車,(大傢知道,以前中國的車就是墨綠的的大卡車。)你們現在已經在講求車的顏色和形狀瞭。換句話說已經具備瞭競爭的條件瞭。

  在我們個香港新世界交流的時候,得道瞭一個重要的提示,也是讓我們感觸非常深的。也是個理念。在說道一個服裝的時候說道,人的衣服是人的第二語言,這個延伸到建築上也是一樣的。所以在這方面,我願意和大傢多交流一點。比方說我們長瞭一個清秀的容貌,但是我們的衣服確實邋邋遢遢、衣不遮體、不清潔或有氣味的時候,我們跟對方交流就會被拒絕或者不認可。這個過程就是一個給對方的提示。平時我們在商業裡面講求微笑服務,當我們表情在微笑的時候,衣服卻在痛哭,這樣就影響到微笑。

  在我們的李村有老三樣,就是北方國貿、利客來和維客廣場(嶗山百貨)。大傢看到瞭,前段時間維客廣場做瞭全新的裝修,非常漂亮,也引來瞭大傢的掌聲更多人的參與和融入。北方國貿在利群控股之後也做瞭全新外立面的包裝。說明瞭新世界的觀點非常對的。一個商業內部商品結構和內部裝潢豪華程度,取決於外立面給人的第一印象,給人自信的提示。在我們這個項目中我們堅守瞭一個artdeco建築風格。在建築風格方面也是我們和未來業主互動的一個過程。

  在香港新世界跟我們交流的過程中,他們首先沒有聽到我們說什麼,沒有看到我們的企業簡介。他們首先看到瞭我們的建築風格,也就是說一個建築風格、建築外立面的細節給他們一個非常好的信息傳遞--我們是一個用心做事情的團隊,我們也是一個非常專業做建築的團隊。作為商業來說,我們和新世界有各自的優勢。我們是做硬件平臺,他們是做軟件管理平臺。我們這樣的結合和交流,也給這個區域、這個城市帶來賞心悅目的購物休閑平臺。在這個過程中是相互之間內在的東西吸引瞭我們。我們作為區域裡的重點項目,也願意與香港新世界這個優秀的品牌合作,做到區域商業的佼佼者。

  新浪樂居:您剛才說到新世界跟中央公園是第一次合作,未來將以怎樣的模式完成這次合作呢?

 畢放世:我們的合作模式非常簡單,就是托管模式。這個是在國際商業管理上非常推崇的。在商業管理方面,今天可以跟大傢交流一下合作模式的細節。最簡單點的模式叫做租賃模式,也就是房東和房客的模式。最簡單的就是我們把房子租給商傢,他們給我們租金,我們各不相幹。這種模式對於業主來說是有優勢的。但是對於經營業者來說有一頂的壓力。大傢會看到,很多的商業關庭或者倒閉,有很多的成本在物業。這也就是這種模式的弊端,也就是說這個商傢賺不賺錢、賺錢多少,都要付房租,付不瞭就走,付得瞭堅持。從現在的經濟環境當中,大傢可以知道,房價的攀升比其它商品快的多。也就是說,百貨業的空間,遠遠比不上開發行業的利潤空間大。這種模式帶來給經營者無形的壓力。這個模式的第二個弊端就是互相之間沒有把優勢融入在一起,也就是說開發企業的資金優勢和商管企業的管理優勢都沒有體現出來。第二個模式是托管經營模式,就是現在的經營模式。這種模式的缺點在於房地產開發商要對整個的商業經營有更多的投入,也有更多的風險在裡面。但是它的優勢有三方面,也是決定性的。第一是雙方共贏,雙方共同承擔風險。就是把兩個企業捆綁在一個專業的平臺上,互相之間無縫對接,他們之間的利益是共同的。第二個是雙方經營過程中做良好的調整,調整過程就是對市場競爭的應對。第三個優勢是容易打造快速發展的平臺。舉個例子:比如說我這個商品非常好,我是一個經營的商戶,但是付完房租就沒有錢去經營瞭。我就讓商傢到我這裡在做一個專賣店,我和商傢來分成。幹得好商品的品牌打造,幹不好我白白損失瞭空間和物力。這個就是通常在商業中所說的采買模式。這種采買模式是現在商業競爭中非常有效的殺手鐧。還有其他的模式現在已經不太運用。

  目前青島最多的還是租賃模式,我們做托管模式在青島來說還是有嘗試空間的。其實托管模式在酒店管理方面取得瞭很好的效果。大傢看到瞭青島一些大品牌的酒店,都是托管模式。這種托管模式給各方面帶來優勢,也給整個城市的商業環境帶來良好的秩序。我們現在和新世界采用的托管模式,會給未來的項目帶來無限生機,這個我們也充滿信心。

  新浪樂居:同中央公園合作,對於新世界在佈局全國方面有何影響?

  畢放世:新世界在整個亞洲有相當好的影響力,而且新世界現在已經收掉瞭很多巴黎春天的非常好的地段和店鋪。作為新世界首次入駐青島,用商業的術語叫做落子。落子源於圍棋,圍棋的落子是圍棋整個佈局的開始。最早的落子決定瞭未來的佈局。作為香港新世界百貨和我們合作主要有兩方面的考慮。一方面要打造山東半島的市場份額。二要打造整個大陸經營模式的改變。

  大傢知道,現在的電商給傳統經營百貨帶來很多沖擊,如果不在現在或者未來做相對的應對或者調整,或者相應的改革,傳統的百貨業將會收到很大的擠壓。這方面也是新世界將和我們打造一個時尚的,富有人文關懷的平臺。我們也給新世界帶來更多的空間和資金支持。一個再龐大的商業和房地產的投資是不能比的,他們的利潤空間也是受一定的局限的。

  因為電商的擠壓,好多商品的利潤空間也收到擠壓。這就需要新世界從新調整,作出調整。一個就是差異化經營,另一方面是品牌親情化的融入。這兩方面都是和五月城集團有非常好的溝通和共識的。在這兩方面我們共同的期待和努力。

  新浪樂居:香港新世界百貨率先提出"時尚"及"生活"的概念經營模式,並以"時尚,生活,新個性"為口號,能夠介紹一下時尚館與生活館之間的經營戰略差異嗎?

  畢放世:生活和時尚其實是同時提出的兩個概念。從整個生活概念來講,是一種包容,是更偏重物質的。比方說我們現在所講的生活館,可能不會賣太多字畫,也不會有太多精神層面的交流。比如說我們說道的古玩城、畫廊、琴行,這些片中精神上和文化上的享受。生活館主要是物質生活的包含,當然它也有一些文化藝術的融入,但是他強調的是生活過程中的人文關懷。時尚對於生活來說是必不可少的元素。基本上六七十、七八十的老人傢,買衣服鞋子的比例遠遠低於二三十歲的年輕人,這就是一個服務的提供。時尚有三方面特點,第一是追求個性,第二是更新速度,第三是展示的需求,這就是時尚背後三方面的因素。商傢如果能緊緊抓住這三方面內在和背後的東西,這就是商機的發掘。時尚和生活,就是源於物質基礎上的精神提升。換句話說是更年輕化、更有時代感的交流和經驗。應該說年輕人是商業的主流,也是我們對商業主流需求的提供。不排除我們對其他年齡段、其他物質需求的滿足,這是一個商品結構的打造。

  新浪樂居:據瞭解中央公園綜合體商業部分將打造五萬平米型鋼新世界主題生活館,能夠簡單介紹一下這個"生活館"的具體經營模式嗎?

  畢放世:經營模式應該來說是基於傳統的貨品展示。現在的經營模式無外乎四種。一種是實物類展示,一種是倉儲類展示,再一種就是定制。前兩種就不用說瞭,傳統百貨就是實物類展示,倉儲類展示就是超市。定制類的局限於高端的商品,比如說成衣定制、首飾打造、箱包等等。在一種就是集團采買或集中采買,商業裡面叫做集合店。這種現在還在發展過程當中,可以用小例子來解釋一下。大傢有個非常熟悉的詞,叫做代購。代購是什麼呢,就是定向指定采買。這種經營模式基本上目前來說是小規模的,在以後大規模的經營模式中,這種經營也是會被融入到新的商業模式當中。以後可能你要定制、采買,不需要非得到網絡上去,可以坐下來,有個專業的像包裝顧問、服裝設計師來定制。這個過程中可能會更貼切,在交流過程中達到更深層次的需求。這幾方面還需要在以後的各類活動中給大傢推展。

  新浪樂居:香港新世界百貨建立以後,會對李村商圈或者是青島商業帶來怎樣的影響呢?

  畢放世:從目前預計來看,可能會有兩方面影響。首先是差異化經營的倡導,目前,青島也好,李村商圈也好,同種化經營也是不同程度的存在的。差異化經營的前提是針對性設計。舉個例子,李滄現在有很多電影院,但是經營都不太好。為什麼呢?就是沒有做差異化經營。以前我們在和新世界交流時,他們就提到瞭這一點。大傢看到瞭,寶龍有,樂客城有,以後我們的奧克斯和銀座也都會有,萬達也有IMAX,這麼多的影院反而沒有太好的經營業績。原因就是針對性和差異化。當時我們在和新世界討論我們的綜合體影院打造的時候,新世界提出瞭可不可以打造一個主題影院,比方說懷舊影院,這個影院隻放影二十年前的電影。舉個例子,比方說二十年前十二月份的檔期是怎樣的。來看電影的人就會有兩種感受,二十歲的人就會說:奧,我出生這年放映這個電影。三十歲的人會說我上小學的時候就看過這個電影。四十歲的人會給孩子說:知道嗎?媽媽談戀愛的時候就在看這個明星。但是我們會覺得這種理念非常新,當我們聊起來的時候,我們就說幹嘛要跟青島海邊的影院競爭一兩個騙子呢。這種經營的差異化和針對性就弱。但是坦誠的跟大傢說,在新世界對市場做瞭充分調研和預計的情況下,我們放棄瞭影院。也就是說我個人很期待的懷舊影院,不會在台南南化土地貸款這個項目上有。但是我們覺得,也許在下個項目上就會出現。因為大傢知道,他的成本也會很低。你可以買二十年前的碟片來看,但是你很難有坐在電影院裡的感受。可能二十年是個階段,也可能懷舊也會有主體性,比方說對某個明星或者導演的懷舊。這種差異化的經營,本身就是生活和時尚的融入。其實真正的時尚是需要比較的。我們從影院來講,這種差異化的經營會給青島整個的商業、山東半島的商業帶來良好的開始。

  第二方面,我們會強調共贏。共贏一共是五方面。第一方面是業主,我們是大業主,買我們商業的是小業主。其實這個大小隻是投資程度的大小,但是我們的目標一定是有盈利的。第二方面是我們的管理者,也就是說管理者需要他們的努力來做利潤空間的提升。第三方面是廠傢,產品、商品的廠傢。第四方面是廠傢的經銷商或者分銷商。第五方面就是我們的消費者。這五方面的共贏是我們未來三到五年的重要課題,也就是說如果商傢賺的盆滿缽滿,可能就會擠壓瞭廠傢、供貨商和中間環節。如果中間環節賺得更多,我們的消費者就會收到影響。怎樣做到這個五方面共贏的模式,我覺得是新世界百貨會給我們整個商圈帶來一個良好的思維開始。這是我們非常有信心的方面。主要是差異化經營和多方共贏模式的延展和深入。

 新浪樂居:目前中央公園商業部分的工程進度如何呢?

 畢放世:項目在2013年11月27號順利封頂,提前瞭57天。現在正在做寫字樓部分的內部間隔和整個大商業的設備配套。現在主要做地下1-2層的配套,像空調、車位,再進一步就是整個賣場的設備配套。預計會在2014年上半年做好整體項目規劃和定位,10月份之前做好硬件確認和定制。在2014年年底之前會把最終配套和驗收一起去完成,也就是說搶一些時間。大到外立面、廣告位、門頭、LED面的設置,小到商業主機、備用電源,再到客戶服務部人文關懷性的一些設施設備。在春節前完成人員的招聘和培訓,春節後做商傢和合作商的確認。會有1-2個月的試運營和模擬運營。原則上是在2015年五一前開始整個部分的試營業。嚴格來講,商場部分是有非常充裕的時間準備和定位思考的部分。我們不像其他項目,趕著開業。我們有充分的時間做開業和試運營,這方面,我想跟我們的網友和業主說,雖然我們的時間可能會比其他商業多三五個月,但是提供出來的服務平臺和盈利平臺,一定是負責人和有誠意的。

  新浪樂居:能否簡單的點評一下2013年青島商業市場的環境。

 畢放世:商業市場應該是喜憂參半,並不是所有的商鋪都不好,但是有的商鋪存在硬傷,有些商鋪存在價格盲區。硬傷我就不說瞭,比方說太二胎房屋設定利率多少免費諮詢試算多的地下,在青島有很多地下經營不是太好。香港新世界來考察的時候就說,香港人是非常認可地鐵上蓋的。

  在這裡可以跟大傢點評一下價格盲區。一個商業如果定價非常高的話,買來的業主就要出租,租金就要非常高。當租金高的時候,商傢就要把自己的租金賺出來。現在大傢知道,整個國傢的經濟不是太景氣,而且人員費用高,電商給大傢很多沖擊。這個時候就把成本轉嫁到消費者身上,這個時候,消費者再傻也是有比例的。比如說100個人,不會有101個傻子,也不會說讓你沒有理由的賺他們口袋裡的錢。這樣我們的商品服務就會大打折扣。有很多剛開的商店進去很涼,舍不得開空調。有些商店進去,阿姨給你將商品,而且很多都記錯瞭。為什麼呢?雇不起年輕人。還有就是很多東西不比別的地方便宜和好,時間一長店就關掉瞭。再找別人租,也不能租的很貴。從投資者來看,一個月不租出去一年的8%沒有瞭,兩個月不租出去15%沒有瞭。這兩個月怎麼辦,就一心想著下次來人的時候加進去,這就形成瞭惡性循環。這就是一個價格盲區。所以我覺得青島商業受價格盲區影響很大。現在我們已售商業還沒有開張的原因就是這樣的。沒有差異化的經營,商傢吸引不來。這兩方面是我們青島整個商業物業收到影響的原因。但是還有很多物業在很好的價位、很好的時間段快速的出售,所以應該說喜憂參半。這個可以說是因人而異、因項目而已、因區域而異和因經營促銷的手段而異。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-01-14/17182579029.shtml

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