吳冠宏

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??華遠地產的名字在國內非常響亮。這傢由北京市西城區國資委實際控制的房地產企業，有一位名叫任志強的前董事長剛剛退休。我們選擇這傢公司進行研究主要出於以下幾點考慮：一、北京市的公積金貸款新政將對樓市形成刺激;二、近兩年華遠地產大手筆重返北京市場;三、換帥之後的華遠地產動作可能會更加進取四、近期二土地貸款台中大肚土地貸款股東的減持不應過度視為利空。

??公積金新政或刺激北京樓市

??北京住房公積金管理中心在新年伊始就給北京樓市點瞭一把火。2014年12月31日，北京住房公積金管理中心發佈消息稱，從2015年1月1日起，購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，住房公積金個人貸款最高額度將從80萬元上調至120萬元。此前，北京公積金貸款額度的上限為80萬元，這一標準已經執行瞭6年。

??此外，北京還對外地繳存的職工放寬貸款政策。對於曾經在外地繳存住房公積金、在北京繳存不滿規定繳存時間的職工，繳存時間可以根據原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合並計算。

??在外地繳存住房公積金的北京戶籍職工，在北京購買首套自住住房的，可持就業地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向北京住房公積金管理中心申請貸款。此前，公積金貸款還要進行擔保和評估，並收取費用，此次新政也取消瞭新建商品房評估。

??由於公積金利率比商貸低，因此更多使用公積金貸款，無疑可以節省購房傢庭支付的貸款利息。以30年貸款120萬元為例，商貸的月供為7310元，公積金為5903元，少瞭1407元。總利息商貸為111.0075萬元，公積金為76.7125萬元，公積金節省瞭34.295萬元。

??2013年起華遠已重返北京

??由於此前較為保守的拿地政策，華遠地產曾經丟失瞭北京市場。但從2013年起，華遠地產已經重返北京。

??2013年11月21日，華遠地產的全資子公司北京市華遠置業有限公司與其全資子公司北京金秋萊太房地產開發有限公司組成聯合體通過招標出讓的方式獲取北京市門頭溝區門頭溝新城MC08-014/015地塊住宅混合公建、商業金融用地(配建經濟適用住房、自住型商品住房)國有建設用地使用權，競買成交價為23億元。該宗地塊位於門頭溝區龍泉鎮，建設用地5.89萬平方米;地上建築面積約20.17萬平方米，其中還建住宅2.72萬平方米，還建公建5.33萬平方米，配建經濟適用住房6000平方米，配建自住型商品住房1.5萬平方米。“經濟適用住房”房屋銷售限價8000元/建築平方米，自住型商品住房”房屋銷售限價22000元/建築平方米。

??2014年5月6日，華遠地產的全資子公司北京上和致遠房地產開發有限公司通過掛牌出讓的方式獲取北京市大興區西紅門一處國有建設用地使用權，該宗地塊競買成交價超過10.8億元。

??從近幾年來的樓市情況來看，馬太效應凸顯。一方面，一線城市的樓市始終保持較強態勢另一方面，二三四線城市的土地市場卻較2順位房貸為冷清。華遠從2013年起重返北京，或更能夠從房地產市場的變化中獲益。

??換帥後或更為進取

??盡管大名鼎鼎的任志強被稱作“任大炮”，但從其公司經營的手法來看，相對來說更註重保守穩健。2013年，華遠地產的收入為47.3億元，而同年萬科的收入為1354億元，華遠地產僅為萬科的零頭。中糧集團董事長寧高寧在評價任志強時認為：“嚴格來講，任志強並不是一個好的商人。他做生意好像是為瞭爭取不斷說話的權利，賣地、賣樓似乎沒那麼重要。”

??而在任志強退休之後，華遠地產的經營策略有可能更為進取。接過帥印的新任董事長是在華遠地產任職28年的孫秋艷，2002年就開始任華遠地產副董事長兼總經理。在任志強退休之後，孫秋艷多年媳婦熬成婆。

??從華遠地產的三季報數據來看，華遠地產的經營措施已經較過去更為註重擴張。截至2014年9月底，華遠經營活動產生現金流凈額為-27.67億元，比去年同期末的1.53億元下降1904%，原因是新增項目及在施項目投入增加。公司因籌資活動產生的現金流量凈額為20.4億元，是取得借款增加所致。

??需要註意的是，華遠地產很可能在2015年進行股權激勵，這將為管理層提升業績增加動力。公司大股東華遠集團曾有承諾，將根據相關法律法規的規定，在2015年12月31日前提議啟動華遠地產股權激勵計劃。

??二股東減持不宜過度解讀

??另外，華遠地產二股東北京華遠浩利投資股份有限公司在去年底的減持，不宜過度解讀。

??任志強剛退休，華遠地產二股東北京華遠浩利投資股份有限公司便開始瞭減持。2014年12月1日至2日，華遠浩利通過二級市場減持公司1101萬股股份，占公司總股本的0.61%，平均減持價格為4.04元/股。2014年12月16日至12月17日，華遠浩利又減持727.29萬股，占公司總股本的0.40%，平均減持價格為4.35元/股。通過兩次減持，浩利公司總計套現7611.8萬元。

??華遠浩利的股東是華遠集團員工與高管及上市公司的員工與高管(含退休職工)，而這一減持行為，與任志強直接相關。2014年底的媒體見面會上，任志強曬出瞭他的2014年收入。“最大一筆是套現瞭一些股份，分下來能有近千萬元吧。我們沒把握好最高位，不然還可以賣得更多。”任志強說。據透露，任志強準備要去賣“任小米”，有一定的資金需求。不能斷定這一減持就是不看好公司發展。

??整體來看，華遠地產目前的動態市盈率為20.8倍，不算便宜。但考慮到更進取的經營手法可能帶來的業績擴張與公司地處北京的優勢，再考慮到可能將在2015年啟動的股權激勵，我們認為華遠地產值得關註。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-11/09035959846857772679499.shtml

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