吳冠宏

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??為什麼這樣說？因為房地產增幅在下滑，有些重要指標甚至出現負增長。根據國傢統計局數據，2014年1-11月，全國房地產開發投資同比名義增長11.9%，增速比1-10月份回落0.5個百分點。商品房銷售面積同比下降8.2%，商品房銷售額下降7.8%，商品房待售面積近6億萬平方米。全年情況預計大致如此瞭。

??客觀地說，每一次的市場調整，都給那些有準備、有夢想的中小房企，提供瞭難得的機會。這就是彎道超車。就像2009年的綠城與萬科，如果綠城次年能繼續保持239%的增幅，毫無疑問將把增幅隻有三成的萬科甩在後面。但正如我們看到並擔心的，2009年綠城銷售額239%的增長，伴隨著的是負債率105%。高負債高周轉高增長，是以整個行業的狂飆突進為前提的，市場一旦剎車，“三高”就會成為災難的夢魘。

??2014年，確有一批房企能如期完成年度銷售目標，去化率也遠高於行業平均水平。甚至有極少數企業，在行業平均銷售額負增長的大勢下，仍實現瞭30%以上的增長，非常瞭不起。尤其難能可貴的是，還保持著可控的負債率。

??年底年初，又到瞭總結全年工作，制定次年計劃的時候。

規模誘惑再大 房企也別無限度的打雞血

??2009年的綠城，是宋衛平的夢想離現實最近的時候。那一年，綠城合同銷售額517億元，同比增長239%，萬科銷售金額634.2億元，同比增長32.5%。但轉年過後，萬科無情地擊碎瞭宋衛平的烏托邦。2010年，萬科成為首個超千億的房企，銷售額達1081.6億元，而綠城隻有542億，隻及萬科的一半。後來的事你都知道瞭，一直演到2014年的狗血劇。

??有朋友或許以為我又要談融創綠城股權轉讓事件，錯瞭。我不過是聯想到瞭宋衛平2009年說的一句話，“我在小學的時候就從來沒有考過第二名，這是應該有的志向。”就如同“國安永遠爭第一”，有夢想總是好的，萬一實現瞭呢。

??但是，我必須提醒的是，不可將此高增長視為企業的“新常態”。有些房企，2012-2013年的大幅增長，得利於2011年市場調整時逆市低價買地，有些大盤甚至延續到2014年。但隨著2013年地價和房價底部的抬高，成本已然高企，這既是2014年購房需求無法同步增加的內在原因，同時也對房企維持高增長構成瞭前行的障礙。

??想爭老大，能爭老大的，也就那麼一兩傢，更多的企業，隻是想從第三陣營擠入第二陣營，或者從第二陣營擠入第一陣營。無論是500億還是1000億，說到底都是規模的體現。如果說，前幾年，有些快公司，短短兩三年，就完成瞭從50億增長到100億，從100億增長到200億的跨越，那麼，從200億跳進500億以及1000億，則是越來越困難瞭。

內容來自sina新聞

??在全國商品房銷售面積和銷售額都出現8%左右負增長的背景下，能完成全年銷售計劃、實現正增長的地產商，就算優秀的瞭；在全國商品房庫存仍在繼續攀升的背景下，你的整體去化率能達到60%以上，就算卓越的瞭。

??沒來由地，我想到瞭一件事。2009年11月，綠城董事長宋衛平公開表示：“未來3至5年，綠城的目標是做到全國房企銷售額第一二名，尤其是第一名。屆時，綠城將在800億至1000億元銷售額的這個層面，爭奪全國房企的銷售冠軍。”

??有些人覺得排行榜沒意思，但有些企業卻十分在意。比如，2014年綠地就出來與萬科爭第一。說來頗為有趣。萬科在北京換個總經理，便是微信刷屏，媒體蜂湧報道。而目前的行業老二、老三，綠地和恒大，它們北京的總經理據說也換瞭，卻沒見媒體吱一聲，不公平。

??尤其是，2015年的樓市能否以及何時回到復蘇軌道，仍是不確定的。雖然政策面和資金都比2014年更為寬松，但過去10年推動房價上漲的投資投機需求，仍處於觀望狀態。房地產投資增幅將在10%-12%的區間震蕩，成交量能從目前的負增長回到零增長就算不錯瞭。

??在這種情況下，任何企業如果將2015年的目標設定為遠高於行2順位房貸銀行年息怎麼貸款比較會過件業平均增幅，尤其是30%以上的增長，都是過於急進的甚至是冒險的。連續三年的高增長已屬透支，視此為彎道超車的新常態，無限度地打雞血，則有可能給企業未來的發展埋下隱患。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-18/09455951160182242591107.shtml

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