吳冠宏

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   樂居直播：沈陽即日起取消住房限購 房子敞開買

  新浪樂居訊 9月12日，沈陽即日起取消住房限購政策。本市戶籍居民在我市購房不再提供住房情況查詢，非本市戶籍購買不再提供納稅保險證明！新浪樂居昨日發佈的獨傢消息得到證實！

圖為發佈會現場。(圖片來源：新浪樂居)

  9：30新聞發佈會開始

  沈陽市房產局正式下文通知，即日起沈陽取消住房限購政策，本市戶籍居民在我市購房不再提供住房情況查詢，非本市戶籍購買不再提供納稅保險證明。

圖為政策解讀。(圖片來源：新浪樂居)

圖為政策解讀。(圖片來源：新浪樂居)

  9:40 沈陽市房地產信息中心沈陽市房地產市場研究中心主任陳全開始解讀政策

  今天跟大傢匯報沈陽市房產局的一個通知，本市戶籍居民購買我們的住房，本市戶籍居民在我市購房不再提供住房情況查詢，非本市戶籍購買不再提供納稅保險證明！下面進行政策解讀。

  供應量充足

  這個政策取消限購短短的就這麼幾句話，但為什麼取消限購？這個有幾個分析的考慮，一個就是房地產調控，按照這個指導意見，我市目前已經不是屬於供不應求的熱點城市，房地產的市場有幾個特點，就是第一是住房比較充足，我們的銷量是708萬平方米，這樣就是1比3，這個我們還做一個說明，合理的比值就1比2，證明什麼呢？我們比1比2這個最合理的比值還多一點，可以說我們的供應是比較充足的。

  房價穩中略降

  第二個，就是我們現在的住房的房價應該是穩中略降，這個地位就是穩中略降。其實我們一季度的時候，房價還是在漲，但是從4月份開始，住房的量，包括房價每個月略微有下降。就是連續的小幅回落。那麼到8月份，全市的上進住房的是6093元每平方米，這個價格在全市的平均水平是低，其實我們就是排在下遊的一個水平。這樣就是我們根據國傢的規定，我們房子不是供不應求，價格又不是過快上漲，這兩條都不符合，所以從這兩點上說，我們限購政策應該適時的取消。

  剛需住房為主

  再一個，我們房地產調控的目標，基本已經達成，我們的目標基本實現瞭，就是從2010年到現在，我們沈陽一直實行的是房地產調控政策，那麼房地產調控政策也取得瞭比較明顯的成果。那麼從市場的層面看，投機和投資性的住房、購房基本得到瞭抑制，居民的購買需求區域理想，目前自助性的需求就是得到瞭穩定。就是114米以下我們有一個統計，這個成交量占我們房屋成交量的3%，再細一點我們還有一個數據，就是90米以下的住房的成交量占60%。也就是我們沈陽市90%以上的房子都是自助型的剛需房為主，大戶型的就是9%，超過140平以上很少。

  樓市趨於理性

  這些年，政府層面加大瞭住房保障的力度，有效的環節中等收入，中等偏下。初步建立瞭"以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次需求"，這個也應該適時的出臺。第三個原因，實際上就是我們房地產市場現在日趨理性、成熟，開發企業能夠根據市場的變化自發的調節價格和供給。主動的去需求供許的平衡點，年初到現在的房地產的調整，這輪的調整沒有政策的打壓，完全是市場的調整。所以我們覺得充分發揮市場的作用，減少政府的市場幹預，這樣有助於遵循市場規律，健康的房地產原因。

  改善居民住房需求

  第四，這次我們取消房地產政策還有一個目的就是改善居民的住房需求。以往的限購的政策，雖然有效的抑制房價上漲，但也誤傷瞭一部分居民的改善住房需求，同時也給外地人來沈創業、置業增加瞭很大的難度，不利於車時的發展。我們一開始是中型城市建設目標，每年我們都吸引大量的外地人來沈陽，你有限購政策外地人很難來。那麼正是基於上述的四個方面的考慮，我們就適時的決定就是取消住房政策，今後凡是本市的戶籍居民在我市購買住房的，含商品房、二手房不再提供房情況查詢記錄非本市戶籍居民購買住房不再提供納稅證明或社會保險證明，享受本地人同等政策。

  住房還有改善需求

  還有就是房地產品牌消費升級等等，概括起來就是對居住的物質和精神兩個層面需求的提升，可以說，人們對美好生活的向往與居住條件的不斷改善這種需求的實現息息相關，也正是從這點來說，我國的房地產發展仍然還有巨大的空間和潛力，這個也是我們說住房改善，說這個為什麼很多這方面的話呢？實際上是當前就是房地產已經走過瞭他的黃金時代，有的時候是白銀時代，也有的是崩盤，我們認為崩盤不存在，今後就是改善型需求還特別巨大，還有相當大的空間，而且我們遼寧沈陽沒有搞這個，前不久陜西進行瞭一個住房的調查，就是他們的八成的人有住房。我說這一段就是改善用戶需求也都有，就是在座的每一位都有改善的需求，我們說這個方面就是改善的需求多瞭，除瞭這個方面，房子除瞭大好，就是你要任利而許，就是為瞭孩子的學習就是換環境，實際上這樣一說改變就大瞭，就是我們隻是改善性的住房需求，為什麼要支持呢，太有必要瞭。為什麼說過去有什麼誤傷呢，就是我們限購買政策誤傷瞭什麼呢？確實有誤傷。如果傢裡有兩套房不能買第三套，實際上有些人買第三套的時候就是賣出去，這個就逼著大便宜往外賣，賣不出去就是買不瞭第三套，就是之後離婚突然上升，賣完房子再復婚，這個限購對老百姓來說不是得民心的良法，這樣也覺得應該取消。

  9:55 預測政策發佈後房地產走勢

  就是這個政策出臺之後有一個預判，就是這個政策出臺以後，會對房地產有什麼影響？

  引發市場回暖

  一個就是我們預判就是限購政策全面取消以後，可能會引發房地產市場量的回暖，量的回升。因為這個政策去以後，主要是什麼呢？對居民的改善需求這一塊是一個集中的釋放，就是這一塊量可能會提升，增加一些。另外從外地限購政策打開以後，也反映瞭量短時期的上漲，所以沈陽也可能出現這種，就是限購政策解開以後，改善需求集中釋放，所以短時間內會有一個回升。但是長時間看，對房地產的量不會有持續的影響，這個不會有，這是一個。

  假設我們出現瞭量的大幅度的回升，我們也不完全認為跟這個政策有直接的原因。就是這裡有很多的原因影響量的回升。這裡有這麼幾個原因：

  一，傳統銷售旺季的原因，就是沒有這個政策，這個也是一個商品房銷售的黃金季節。

  二，二季度和三季度的前兩個月，應該說這五個月市場的觀望情緒非常重，樓盤的到訪客戶急劇減少，不及一半。現在就是看房的人多，買的人手。經過五個月的積累，積累到一定的時間，那麼也可能這些積累的需求也會得到一個釋放，這個是第二個釋放。

  三，就是現在房企普遍的采取降價跑量的策略，有些樓盤已經接近瞭成本價，房價基本出底，進一步的下行空間比較小，這樣也會引來消費者的出手，就是沈陽不是沒有需求，就是當價格合適的時候就是有人買。從沈陽歷史上看，我們一直說沈陽的歷史就是一線城市的銷量，我們的房地產的市場的銷量是達到一線的水平，三線城市的房價，所以通過降價一段時間後，大傢可能感到達到瞭心理價位也會達到一個釋放。

  四，房價跌無跌，剛才我也說瞭，我們也已經接近成本價瞭。隨著人的進場，可能導致房價小幅的回升，市場又買漲不買跌，這個時候就是有人進入市場買瞭。這四個方面，都可能帶動房地產，就是帶動我們這個政策出來，正好和各種的基於疊加，導致我們的政策出來之後，房地產市場會形成一個小的上升期，這是一個，但是總體看，我們認為這個政策出臺以後，不會引起房地產的市場的大起大落，尤其是不會大起。為什麼我們說不會大起呢，第一個就是我們前面講的，咱們現在老百姓也很清醒，沈陽房地產市場泡沫少。再一個，老百姓經過多年的房地產市場的調控，再加上今年年初到現在房地產市場的調整。

  10：05 就稅收等問題答記者問

  記者：第一次沈陽政策落地的時候，同時稅收會有什麼政策？

  陳主任：關於稅收是這樣的，市政府在研究的過程當中也提出來瞭，因為稅是屬於法定的，沈陽市沒有權利對稅做增或者是減。另外這一次我們也沒有啟動采用補貼這些東西，實際上我們還是要回歸一個健康的市場。就是我們在市場調控的理念上，這個不是一種舊市，這個實際上要讓市場真正回歸到市場在資源配置中起一定的作用，大傢看我們這個政策沒有別的。像福建，他們都提出來有財稅的一些補助，我們這個手法都沒用，我們覺得沈陽市場不需要用。

  就是貸款，實際上在限購之前貸款就是60%。

  記者：利率還上浮嗎？

  陳主任：利率我們還不管，現在區域市場化。

  記者：在套上還有限制嗎？

  陳主任：不查瞭，沒有限制瞭。限購買隻是在供不應求的時候限購，你現在是供給比較充裕的時候，所以說不應該再搞限購瞭，就是回到市場經濟，它就是一個商品。

  記者：剛性需求這個事聊一聊，就是每年有多大的量？

  陳主任：我剛才說我們沈陽的房子基本上都是剛需，我們可以說。為什麼說我們可以說，基本上都是剛需房，93%是普遍住宅，還有7%是非普通住宅，所以我認為沈陽這塊總體說都是剛需房。為什麼沒有炒作空間呢，沈陽的分子不是大起大落的市場，你拿房子炒作，這幾年，包括未來幾年不會有很大的利潤，我是這麼感覺的。包括現在的包括投資渠道的多元化，也使大傢更冷靜，不一定是買房子為投資，我覺得沈陽這幾年都是一個剛需市場。包括改善需求也可以靠到剛需裡，改善它也是一種硬性的，也是一種剛許的。

  記者：外地人買房呢？

  其實外地人高的時候48%，低的時候是47%。外地人來沈陽創業置業還是比較踴躍的，全國也不多見，所以沈陽具有一線城市的吸引力，宏觀上的一些政策都支持沈陽成為投資的一個熱點。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-09-12/16244448345.shtml

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