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熟男孫宏斌
"咚咚咚咚",當抽獎音樂響起的時候,孫宏斌拿起手中的話筒用快四的節奏不斷地敲打地板,時而使勁拍手跺腳,進入完全忘我的"擊鼓"狀態。
這是2014年1月8日,結束近四個小時的記者見面會後,融創中國董事長孫宏斌在晚宴現場的激情演繹,引得全場來賓一起跟著拍手尖叫。
不可否認,他就是企業的領鼓者,就連拿著話筒也不忘尋找鼓聲。
從聯想到順馳、再到融創10年,幾經沉浮,他已從25歲步入50歲。他的熱情單純讓他看起來像個大孩子,隻有兩鬢的斑白和花鏡才不經意提醒,他早已走過瞭年少輕狂的歲月。
跟隨孫宏斌打天下的人都說,他性格幾乎沒變過。在接受中國房地產報記者提問時,孫宏斌表示:我們對於速度的追求,還跟原來一樣,但要把品質做好,讓企業安全。
應該說,性格註定瞭孫宏斌是一個永遠的冒險傢,強調品質和安全正是他過往最好的沉淀。
面對過往波折,孫宏斌說"沒有人能安慰我"。如果有一句話適合他,那就是:心有猛虎,細嗅薔薇;盛宴之後,淚流滿面。
也曾放棄拿地
孫宏斌冒險DNA裡,有一個詞不可回避,叫做"地王"。也因此被扣上"激進"、"危險"的帽子。
如今,帽子仍在,孫宏斌的理想內涵卻在發生變化。
融創管理層更願意用"心有猛虎,細嗅薔薇"來表達公司激情與理性並存的理念。
孫宏斌的邏輯是,在滿足財務指標的要求下,不買錯地,更不能做出差的產品,現金流和產品力最終能夠平抑地價風險。
回顧當年順馳拿地時,孫宏斌仍然肯定當年對市場的判斷是對的,認為隻是當時選擇的城市太多,一年進瞭16個城市。
對融創來說,戰略上最大的改變也正是來自於從順馳所犯錯誤得到的教訓。孫宏斌說記住瞭兩點:第一,不能在很多城市鋪開做房地產,要在幾個地方深耕、深挖;第二,一定要保證現金流安全。
於是孫宏斌在2008年對公司戰略進瞭調整,堅持聚焦區域,鎖定核心城市,目前聚焦於京、津、滬、渝四個直轄市,加上杭州,共五個區域公司,未來五年的目標是一共不超過十個區域公司。
"融創的戰略,一個是聚焦區域,一個是高端精品,就這兩點。"融創中國副總裁李紹忠說。
"每一塊地我們都在冷靜觀察,沉著甄別。"融創管理層反復強調他們對土地拿獲的原則。李紹忠對此進行瞭詳細解釋,融創2013年共獲取瞭19個優質項目,而這是在研究判斷瞭340個項目的基礎上做出的選擇。以北京為例,融創報名參加瞭42塊土地的競拍,2013年拿到的隻是4塊。
李紹忠透露公司也曾放棄拿地。如北京東壩,公司3年前就在跟蹤;杭州的華傢池"地王"也研究瞭很長時間,但最後都放棄瞭。"因為價格太高,不符合風險控制原則。"集團內部拿地最關註的一個指標就是地價和售價之間有多大的空間,2013年融創拿的地價和售價之間約平均有兩萬多元/平方米空間。
對於2013年融創在土地市場的表現,孫宏斌澄清"並沒有大規模地拿地,因為你們還把我們當成小公司,我們其實已經不是小公司"。孫宏斌希望外界不要用80億元的眼光去看全年銷售額508億元的企業。
在孫宏斌看來,因為融創進入的城市少,拿地比較集中,才會顯眼。孫宏斌認為這麼多的銷售決定瞭2014年融創肯定比2013年拿更多的地。
"不會冒進,充分關註瞭拿地的機會和風險。"孫宏斌說,融創內部有嚴格控制的拿地流程。
妥協背後的平衡
在見面會現場,孫宏斌直率可愛的答記者問爆笑全場,一問一答間,盡顯"熟男"低頭和妥協的藝術。
數據顯示,2013年,融創實現合約銷售金額547億元,同比增長54%,較原定450億元的目標高出21.6%。
縱觀融創2010年上市以來的業績,也是呈現瞭一個飛躍式的發展。從83億、192億、356億到2013年的547億元,年復合增長率超過80%。
對融創的業績,1?a href="http://bossbank.com.tw/">新北市永和區房屋貸款'房屋二胎'民間二胎?日的發佈會上,記者與孫宏斌有瞭以下的頗有禪意的對話:
記者:2014年銷售目標650億元,比起去年的增長不到25%,是不是太保守?台南安定農地貸款
答:我們的目標低一點,超多一點。
記者:估計你們今年(2014年)的銷售實力可以達到800億元左右,你們是定得比較低的水平?
答:超額多瞭以後,就顯得水平比較高。
孫宏斌認為融創現在正處於二線房企的領頭位置,要努力跨入一線半房企之列。融創在今年確定保守的銷售目標是將樓市風險考慮在內,不過孫宏斌處處透露著對完成任務的自信。
對於何時完成千億銷售目標,孫宏斌沒有給出確切時間,但換瞭另一個方式表明"這將是水到渠成的事"。
"我們跟一線房企的差距不會越來越大,因為我們上市的時候差距更大,我相信將來差距會縮小。"孫宏斌說。
對於最近十年最滿意的事,孫宏斌認為是融綠公司的成立。而與宋衛平惺惺相惜的合作,也成為地產界的一段佳話。融綠公司沒有讓孫宏斌失望,2012年進入上海,一年的時間即位居2013年上海房企銷售金額第三名,僅次於萬科和綠地。
"我現在最大的困擾是拿的地不貴,但別人非說貴。其實貴不貴看跟誰比,我們今年參加瞭北京房山十三四塊土地的拍賣,但一塊都沒拿,房山的區位和自然環境不值那個錢。所以一定意義上說農展館那塊地7萬元一平方米是便宜,房山1萬元一平方米就是高。"孫宏斌給出瞭自己的評判標準。
農展館地塊是一塊在北京東三環核心區域的絕版地塊,孫相信該地塊上最好的兩棟房子"售價將達到30萬元/平方米"。
"沒有管理瓶頸"
就外界稱融創的負債率偏高的問題,孫宏斌稱,公司快速發展,負債率必定會偏高,但公司的負債率仍是按資本市場規則來厘定,現時融創對負債率感到滿意,並處於合理水平,融創去年的融資成本約為10%,希望未來每年可以下降1個百分點。
為瞭解決資金問題,融創的項目幾乎都采用瞭合作開發的模式。
"也不想合作,但沒有辦法。"孫宏斌坦承合作中有的簡單,有的思路不一致也很麻煩:"我一直都說合作的時候別矯情那些小利,共同還是從市場上拿利益,從市場上掙錢,然後在拍賣的時候要謹慎。"
對於如何實現安全擴張,孫的另一個想法是即使公司發展到千億規模,也不會轉型多元化,包括去海外發展,仍將堅持深建地貸款台中神岡建地貸款耕、聚焦城市的戰略。
"對我們來說主要是控制風險,管理瓶頸沒有。因為別人都管50個,我們就管5個公司,這裡面最主要瓶頸是控制風險。"孫宏斌認為,對管理者來說,方向正確是第一位的。對年輕人來說,"還是一定要努力、去冒險"。
如孫宏斌所說,速度對任何一傢企業都很重要,但如何能達到他的理想狀態,兼顧品質和財務安全的持續發展,仍然是融創高杠桿、高周轉過程中需要面對的問題,這需要孫宏斌來決定在挑戰冒險的路上何時踩剎車。
在盛宴結束的舞臺上,孫宏斌上臺吼瞭一曲《朋友》,愣是有人聽出瞭他在KTV吼《一無所有》時歇斯底裡的味道,這或許就是冒險傢讓人歡喜讓人憂的特質。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-13/10092576412.shtml
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