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內容來自sina新聞

北京地王被指贏者的 詛咒 暴利時代已成過去

  北京9月4日誕生的農展館新地王拉開瞭新一輪房企集中搶地的二胎土地利率多少免費諮詢試算序幕。

  在經過69輪競拍後,融創以21億元、配建27.8萬平方米醫院面積的條件拿下該地塊。至此,地王再次進入人們的視線。

  回想2009年樓市火爆之時,各路地產商情緒亢奮,地王身影頻頻閃現。隨後樓市氣溫急轉直下,全國各地房地產市場成交量下滑,各傢企業資金普遍吃緊。時至今日,距離北京一些地王問世已經過去一兩年的時間,這些地王是處在順利開發之中,還是終究難逃贏者的詛咒?

  地王頻出的年代

  時間回到2009年6月30日。對於中化集團[簡介 最新動態]全資子公司方興地產[簡介 最新動態]來說,這是一個永遠值得銘記的日子。

  當日,經過97輪競價,中化集團全資子公司方興地產擊敗SOHO中國[簡介 最新動態]、保利、華遠、遠洋等名企,以40.6億元競得廣渠門15號地塊,樓面地台北房屋農地貸款價達1.6萬元每平方米,成為北京土地公開出讓以來的總價和樓面價"雙料地王"。

  但方興地產的紀錄很快被超越。2009年12月30日,北京雅居樂地產經過26輪競價以7.1億元競得北京朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地。高達325.2%的溢價率,也讓這一地塊晉升為當年的高溢價地王。

  而地王刷新的腳步未曾停歇。2010年3月15日上午,遠洋地產旗下子公司北京遠豪置業經過84輪的激烈競價,以40.8億元競得朝陽區崔各莊鄉大望京村1號地,地塊樓面價達2.75萬元/平方米,這一樓面價當時就遠超望京不少樓盤的銷售價,成為北京市場上新任"單價地王"。

  同一天,成為地王的還有亦莊地塊和薊門橋地塊,這也創造瞭央企"一日出瞭三個地王"的神話。由於誕生在特殊的時間段-兩會閉幕當天,三個地王均感受到瞭前所未有的輿論壓力。

  一波三折

  9月10日下午,北京朝陽區大望京1號地塊工程車進出頻繁,不少工人們正在緊張施工,在已竣工的樓房不遠處,搭建有數座工房。

  本報記者9月17日從售樓處瞭解到,目前遠洋萬和公館[最新消息 價格 戶型 點評]全部408套房源銷售殆盡,已於今年8月下旬推出的最後一棟6號樓,在售面積為289平四居、350平五居,均價為72000元/平方米。

  不過,在此前很長的一段時間裡,大望京1號地王曾一度沉寂。

  2010年底"國十條"出臺後,樓市開始出現降溫,望京地區新盤的銷售價遠遠低於遠洋地王的樓面價。昔日令人艷羨的地王,一夜之間成為燙手山芋。坊間曾流傳遠洋地產欲退地,但公司高層很快出面否認瞭這則消息。

  除瞭退地傳聞外,大望京1號地此前還一直被"缺錢、難產、定價難"等問題困擾。

  大望京1號地樓面價高達27529元/平方米,但2011年以來,相鄰地段的新拍賣地塊拍賣價每平方米低瞭2萬元,這讓遠洋地產感受到瞭不少壓力。直到2012年房地產市場出現回暖,大望京1號地項目才重回公眾的視線。

  廣渠門15號地王同樣出現延緩開工、定價難的情況。合同約定的開工時間為2010年1月31日,但在超過開工時間幾個月後,廣渠門15號地王仍沒有開工的跡象。面對媒體的追蹤,方興地產方面在2010年做出正式回應,已向北京市國土局申請延期開工。

  2011年4月,方興地產在廣渠門15號地王上打造的金茂府項目一期開盤,45000元/平方米的開盤價低於市場預期。

  這些地王項目雖然進展緩慢,但最終還是開工建設瞭,而有的卻迫於資金等各方面的壓力,最終被國土部門收回瞭地塊。

  2012年5月2日,北京市國土資源局發出公告,解除朝陽區百子灣路14號住宅混合公建用地(原北京市第一建築構建廠餘留用地)出讓合同。北京雅居樂地產從地王的神壇上跌下。

  據悉,北京雅居樂房地產有限公司為華美地產旗下的子公司。據媒體報道,最新一輪樓市調控之後,華美地產在北京的主要項目陷入滯銷。而2009年到2010年初,華美地產及其兄弟公司在土地市場耗資超過35億元,銷售回款難以彌補土地出讓金金額,資金鏈緊張。

  事實上,這不是華美地產第一次被國土部門暫停一年的拿地資格。2010年4月30日,華美地產旗下的北京祁連房地產開發有限公司也因拖欠北京通州區[最新消息 價格 戶型 點評]九棵樹地塊的17.4億元土地出讓價款,被北京市國土局暫停公司及其關聯公司的拿地資格。

  "如果不退回土地就必須繳清餘下土地款,並且開始動工開發。那麼短期內一次性的資金支出可能高達8億以上,這筆資金對於華美地產這類以營銷策劃為主的企業來講,不是一個小數目。"鏈傢地產[微博]分析師陳雪認為,華美地產最終以退地這麼極端的方式來處理百子灣地塊,除瞭現金流不足之外,也表明其對百子灣地塊開發的後市預期十分悲觀。

  不過,因資金不足從而被收回的不止華美地產一傢。此前,大龍地產也曾因資金不足的同樣困境,被國土彰化埔心建地貸款部門收回地塊。

  1999年,大龍地產以50.5億元的總價競得順義區後沙峪鎮天竺開發區22號住宅用地的土地使用權,創下當時北京總價和單價的"雙料"地王。不過,大龍地產坐上地王寶座後不久,便因無法按時繳納土地出讓預付款而被北京市國土局收回土地,2億元保證金也遭罰沒。

  暴利時代已成過去

  地王是把雙刃劍,可能賺取暴利,也可能血本無歸。在市場行情向好時重金競得地王,一旦受到政策調控,市場變冷,地王將成為燙手山芋。

  "近年來全國各地'地王'頻出,雖然有的'地王'入市後表現還算搶眼,獲得瞭可觀的利潤,但也有一些'地王'的日子不太好過。在樓市調控政策頻出的當下,爭當'地王'還是要承擔著一些市場風險的,一旦決策失當,砸下重金搶得'地王',可能就落得進退兩難的尷尬局面。"一位業內人士對記者表示。

  面粉貴過面包,是很多地王的共性。開發商往往在行情好的時候高價拿地,但當樓市行情突然遭遇寒冬之時,因前期盲目樂觀而高價拍得的土地就成瞭燙手山芋,為瞭規避風險,很多地王項目選擇瞭"曬太陽",超期開工建設。"房地產行業政策性非常強,拿地開發就能賺錢的時代已經成為過去式,因此開發商拿地需要理性。"上述業內人士表示。

  財經評論員馬紅漫撰文指出,開發商當初踴躍拿地,就意味著其可以享受或者需要承擔起此後附著在該地塊的盈利和虧損,市場中風險無處不在,房地產業也不可能長期遊離在市場規則之外。

  馬紅漫稱,地王攫取暴利的時代已經過去。喧囂過後,市場需要做出更加理性的反思。現在的問題是,若圍而不建的土地儲備大量累積,卻可能加劇未來樓市供不應求的矛盾,形成與當下調控指向相悖之勢。以此而論,當下隻有嚴格執行閑置土地政策,才可能規避相關隱患的爆發。

  面對政策調控,一些地王除瞭以長期冬眠來應對市場的突然變冷外,也有部分選擇快進快出回籠資金。中投顧問房地產行業研究員韓長吉此前在接受媒體采訪時表示,地王項目遭遇調控壓力,項目預期盈利能力沒有達到既定水平,導致利潤率下降。在隻能保證較低收益率的情況下,以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-09-29/08383605711.shtml
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