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  去年12月19日,中國最大的商建地貸款台南中西區建地貸款業地產服務機構睿意德與德勤中國、新加坡南洋理工大學聯合發佈《商業地產中國城市40強》研究報告,將沈陽列為第三位,僅位於上海、北京之後。



  商業用地需求面臨低潮

  睿意德沈陽分公司總經理梁煒驊則表示,沈陽作為東三省中心城市,近年來商業發展迅速,眾多國內外知名開發商紛紛進駐沈陽開發商業項目。同時,越來越多的國際品牌選擇沈陽作為其品牌進駐北方的第一站,既蘊藏潛力,也潛伏著危機。

  去年,沈陽商業地產迎來一個豐收年,多傢大型百貨商場和購物中心開業,其中大部分屬於建築面積超過10萬平方米的超大項目。今年沈陽將繼續延續這一趨勢,但方向將從購物轉向高端寫字樓。

  從地塊出讓情況來看,沈陽已經脫離瞭單純的發展商品住宅階段,以商業綜合體商業為中心的社區升級,以大型社區為核心的微型衛星城,均開始成為潮流,商業地產在房地產行業中的比重也越來越大。但經過近幾年的飛速擴張以及大型地塊的日漸缺乏,商業用地需求也開始面臨低潮。"2013年出讓的商業地塊數量很少,而且面積也不大,能達到兩三萬平方米一塊就算很大瞭。"張思湘做數量很少,而且面積也不大,能達到兩三萬平方米一塊就算很大瞭。"張思湘做過統計,去年出讓的商業用地中,最大的一塊,是位銀行二胎房屋利率多少免費諮詢試算於長白島的4萬多平方米的標地,將被用於建設黑龍江遠大購物中心。"新房市場都不景氣,何況容積率更高的商業地塊?買完建好瞭,如果銷售,受高價影響市場空間有限;如果自持,還涉及到進一步物業管理方面的投資。"

內容來自sina新聞

  城市土地出讓有嚴格的規劃條件,包括土地性質、用途不能更改,商業配比有指標限制等,且地塊建設不可影響到正常的城市經濟建設規劃。因此,在競標前的規劃書中,往往商業配比等指標就已經提前確定,以符合政府規劃為前提,無法更改。

  "目前沈陽的大型商業地產,應該還是會圍繞金廊來做,且目前沿線仍有在建的樓宇。"一位熟悉城市規劃的人士透露,金廊向南向北仍有延伸空間,所以沈陽2014年至2015年,預計不太可能出現其他區域某商業綜合體形成足夠閉合商業圈的可能,商業格局也不會發生太大變化。

  商業地產的集中開業,來源於此前數年間商業地塊的集中供應,尤其是金廊沿線,在市政府及各區政府大力招商的帶動下,眾多國內外一線商業地產開發商紮堆拿地,國際頂級品牌也不斷入駐。去年商業地塊的供應明顯萎縮,並且在可預見的將來,將很難再現商業大項目集中供地的盛況。去年沈陽經營性土地出讓中,商業面積約705.8萬平方米,降幅達40.23%,比住宅用地降幅大得多。

  睿意德雖然將沈陽列為1.5線城市,而非一線城市,但對沈陽投資熱度驟升,仍非常關註,尤其是最近兩年內,沈陽商業地產的投資總額已經超過上海,僅次於北京。按照睿意德的調查,沈陽名列商業地產開發商最青睞城市排名第5位,零售商最青睞城市排第6位。

  與人均收入水平和人們印象中的消費能力不同的是,東北城市,尤其是沈陽,更受奢侈品牌的青睞。在最受奢侈品牌青睞城市排名中,沈陽位列第3位,哈爾濱位於第9位,大連位於第10位。在潮流品牌和快時尚品牌青睞城市中,沈陽也分別排在第7位和第5位。

  睿意德通過以上各種指標得出結論,沈陽、成都、天津和武漢,雖然一度被認為商業地產存在巨大泡沫,但從數據分析發現,"這些城市的經濟發展水平和零售商進駐數量相當匹配,正逐步走向成熟。"

  居高不下的綜合體開發量、供應量和空置率,對於沈陽來說,並非無藥可解的致命疾病。睿意德認為,中國城市化是城市的大擴容,人口增加、多中心發展、消費需求增長,將消化更多的商業面積。產業升級和外來人口增加,也給商業地產提供更多的潛力機會。

沈陽商業地產投資總額超上海 商業用地供需均面臨低潮

  商業用地供應下降四成

  去年10月13日,央視對沈陽"商業地產項目已經遠遠超出瞭當地居民的消費能力"的現象,進行瞭報道。但報道過後,也有一些業內人士以"泡沫之下是否有啤酒"來進行討論,認為用簡單的數字來判斷復雜的商業地產環境,過於冒失。

  金廊仍是開發核心區域

  沈陽消費能力仍可挖掘





新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-01-23/08212590463.shtml

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吳冠宏

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