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??銷售人員跟記者宣稱,項目所在的位置為市橋核心板塊,有旺盛的租賃需求,值得註意的是,該公寓雖然有獨立的產權,但是使用年限僅剩20年。
??市民林先生對記者表示,5%、8%的回報率聽起來是挺誘人的,關鍵還不用自己操心,坐收漁利,但是長久下來還是擔心出現酒店方違約的情況。“我覺得在購買公寓時還是應更看中其真實的價值,比如地段和產品,就算一旦酒店違約,也能租得出去租得起價,或者不想出租時更加容易轉手。”
??郊區投資型住宅也用“返租”攬客
??業主難獲持續返租
??近日,記者來到番禺這個號稱超筍的公寓項目,銷售中心門口上方可見皇室堡酒店公寓的名字。“我們和香港皇室堡酒店公寓簽瞭合作協議,以後由他們進行管理。”一位銷售人員介紹道。
??廣東博厚律師事務所律師程磊表示,公寓開發商利用酒店運營商推行售後返租的做法實際上是打擦邊球的行為,名義上並不違規。縱然如此,對於買傢而言應該同樣予以警惕,目光且不可隻放在被描繪好的藍圖上。業主在和酒店管理方簽訂合同時通常沒有自主權,很難要求更改合同上的規定,業主的權益很難得到有效保障。她建議,業主應該對酒店管理公司的資金以及經營實力做一番考究,如果一旦發生皮包公司最後卷款潛逃的情況,業主即便上訴成功也可能無法獲得應有的賠償。記者調查中發現,部分項目的租賃合同上確實擬定瞭賠償條款,註明一旦酒店管理房違約,業主可以獲得一定的賠償金。有項目表示賠償金額僅為2個月租金,有項目表示最高可賠得5萬元。
??風險提示
??記者在網上查詢土地貸款新竹新豐土地貸款發現,近幾年,全國各地市場上的公寓售後返租糾紛案例時有發生。或因酒店經營不善而導致縮短租賃年限,業主收益無保障,或因無法準時交樓而引發一系列糾紛。
??利用酒店運營商推返租是打擦邊球
??業內人士建議,營運商運營以及資金實力如何應該引起買傢的重視,並且還應該對公寓未來面臨的實際租賃需求進行評估,以防出現市場被誇大的情況。此外,近幾年廣州公寓的供應量大幅增加,市場供過於求的現象漸顯,倘若未來廣州住宅限購放寬,對公寓市場也將是一個直接的打擊。
??律師觀點
??無獨有偶,位於天河粵墾路的力達廣場不僅稱“全城最高返租5000元”,還承諾未來將實現和業主分成收益,根據銷售介紹,初步的方案是業主占收益的兩成。若一套房產未來月租金為10000元,那麼在租賃3年期限內,業主除瞭有5000元“保底”租金之外,還可以獲得運營商扣除這套房產成本之後的收益的20%。中國美林湖日前出售的星匯海寓產品也同樣推出瞭十年返租,每個月業主收入租金2000元左右,並以每年8%的幅度遞增。
??發展商負責賣房,酒店運營方負責返租
??該項目為一棟9層樓的單體樓,2樓為會所設計,3樓、8樓為39平方米的復式單位,其餘樓層為約39平方米的單間以及46平方米的一房一廳公寓,100多套。其中復式產品不帶租約。在帶領記者參觀完樣板房後,銷售開始給記者算賬。據瞭解,一套公寓的售價為12000多元/平方米,除瞭帶裝修之外還帶簡單的傢私傢電。“我們是按照4星級的標準打造的,未來的定價可能在250元-350元/晚。以一套40平方米總價約50萬元的單位計算,前三年每月可返還的租金為2304元,從第四年開始逐年遞增4.5%,直至10年租約期滿。由此計算,十年業主可拿回的資金為314635元,約占總房款的六成。”銷售人員說,“如果首付六成,按照貸款十年,目前上浮10%的商業貸款利率計算,月供為2298.5元,幾乎等於零月供。”
??真實租賃需求若被誇大
??“xx小姐嗎?番禺市橋中心有一個超筍的帶產權的公寓項目,價格12000元/平方米左右,還帶10年租約,每個月返還租金2000多元,等於零月供,要不要考慮一下?”日前記者接到某公寓的促銷電話。新快報記者發現,目前推行返租的項目並非個別,天河、蘿崗等地的不少公寓也紛紛用此招攬客,位於天河粵墾路的力達廣場甚至還喊出“全城最高返租5000元”,記者就此進行瞭走訪。
投資返租公寓 真的穩賺不賠?
??鄧浩志認為,公寓返租的核心不在於使用的年限,而是在於管理公司的實力以及公寓真正的租賃需求。一旦合約生效,無論酒店賺錢還是虧本,意味著酒店都要支付業主約定的租金,如果產品以及地段能夠支撐足夠的租賃需求,那麼這種返租是可持續洲子洋重劃區的。如果公寓的租賃需求被誇大,後續便可能產生諸多問題。
??不僅如此,除瞭公寓外,記者還發現一些旅遊項目的投資型住宅也參與瞭這種收益擔保的方式。中國美林湖銷售表示,當前該盤在售的住宅也可以享受5年返租,和公寓相同,將由瑞季連鎖酒店統一經營管理。一套60平方米的房子售價40多萬元,每個月返還業主租金2000多元,回報率高達8%,不過,5年內的租金返還標準不變。相比於售後返租,遠在江門臺山的頤和溫泉城就表示更傾向於收益分成。“初步擬定未來將和業主以五五分成的方式來保障業主的收益。”該項目相關負責人介紹。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-06/07085969239974909100133.shtml
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