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內容來自sina新聞

銀行開始暫停房貸 房貸荒抑房價

  最近許多二線城市銀行開始暫停房貸,目前已經蔓延到瞭廣州甚至北京。今年繼續大漲的房價,僅首付部分就已經掏空多數購房者的口袋,如果再得不到銀行的貸款支持,普通人隻能放棄圓房之夢瞭。

  一直被全球銀行業公認為最安全的貸款品種之一,房貸怎麼突然被中國銀行業棄如敝履?這是短期行為還是長期行為?

  我的觀點是:這既是短期行為,也會成為銀行的長期原則。購房者要準備更多的首付和更多的融資來源瞭。這也許對抑制房價會起到一定正面作用。

  從短期來看,即將進入一年當中的最後一個季度,銀行全年的整體放貸額度已經用掉七八成,股份制銀行甚至會更多。僅從房貸部分的額度來看,由於房產市場的火爆,以股份制銀行為代表的中小銀行大多已經用盡。另外出於業績考核的目的,銀行當然更願意將有限的貸款額度放給能出高價的客戶,比如小微企業等。

  讓我們來看看購房者和小微企業主都能出什麼價吧。首套房利二胎化率是央行管制的,目前首套房大多采用基準利率,目前執行的五年以上基準利率是6.55%;少數首套房能獲得八五折利率,即5.57%;二套房執行1.1倍利率,即7.20%。

  但普通企業隻要能貸到款,願意出的價格遠遠高於購房者。有統計表明,中小企業平均貸款利率在8.5%~11%之間,這還不包括銀行在價外直接間接收取的咨詢費、管理費、擔保費等等。

  從長期來看,隨著利率市場房子二胎利率貸款全省皆可處理化不可逆轉地推進和房地產市場波動加大,房貸在銀行心目中的地位會不斷下降。房貸原來受歡迎,最主要是因為安全性強,樓市二十年的市場化進程中房價一直快速增長,作為抵押物的房產,每過幾年價值都會翻番。但隨著價格增長的速度,波動性也在加大,尤其在炒作過度的城市,很多房產貶值到瞭貸款額度以下。溫州今年就出現瞭多起房主為瞭不還房貸放棄房產的案例。

  從政策角度來看,政府原來支持房地產大發展,銀監會將房貸的風險權重定為50%,這對資本金匱乏又處於大擴張階段的中國銀行業來說,是最大的放貸動力。但隨著房產泡沫加大,這項政策已經開始受到質疑,在去年的《商業銀行資本管理辦法(征求意見稿)》中,二套房貸的風險權重從原來的50%大幅提高到60%。雖然最後的定稿取消瞭這一條,明確將個人住房抵押貸款風險權重回歸到統一的50%,但可見無論是銀行業界還是管理層,都開始重視房貸的風險防范。

  房貸從"寵兒"到"棄兒",最重要的原因還是成本與售價之間的利差在縮小。從銀行吸收資金的成本看,利率市場化大潮不可阻擋,雖然還沒有明文放開存款利率上限,但利率相對市場化的理財產品越來越成為銀行資金來源的主流,平均成本超過4%。存款利率放開後,成本還會繼續上升。與6.55%的房貸相比,息差隻有2.5個百分點左右;與原來大量七折的存量房貸相比,銀行幾乎沒有錢賺。

  銀行行為的變化,必然會影響到樓市的價格和產品結構,雖然這個過程漫長,但會長期持續。無論購房者、開發商還是政府,都需要考慮該如何適應這個變化瞭。

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新聞來源http://bj.ho新板特區豪宅二胎年息借貸增貸轉貸use.sina.com.cn/news/2013-09-13/07392415027.shtml
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