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內容來自sina新聞

京版20%個稅新政冰封二手房市場

  稅負轉嫁買方、"陰陽合同"擾亂政策效果



  在經歷瞭三月份的瘋狂之後,北京二手房市場自4月份以來因征收20%個稅已陷入冰凍狀態。

  中國證券報記者通過實地調查瞭解到,雖然北京市地稅局發佈的有關20%個稅的征收規定,但從部分中介的成交案例來看,各區縣出現瞭征收標準不一的案例。該交多少稅,買賣雙方心裡沒底,成交意願急劇下降。為降低稅負,買賣雙方之間的"陰陽合同"盛行;而且從一些成交案例來看,90%的賣房者將個稅轉嫁到買房者身上。

  稅負轉嫁買方

  從鏈傢地產各區縣的部分門店成交案例來看,出現瞭同類型房屋個稅征收標準不一的案例,導致買賣雙方無所適從。特別是一些未經過住建委網簽系統的商品房和已購公房、經適房的業主,心裡對該交多少稅依然沒底,這直接導致市場成交意願急劇下降。

  北京住建委的網簽數據顯示,4月份,北京二手房住宅網簽套數合計僅僅5212套,環比3月份下調瞭88.1%。最新的5月第一周,二手住宅網簽量為517套,環比下降78.6%,僅為去年同期的三分之一。而且,現在二手房市場超過70%的交易都是滿五年唯一房源,涉及個稅的房源已經少有人問津。

  "在3月份,我們店裡的每個經紀人每周都能賣出去兩三套房子,但4月份,我們店5個人在一個月的時間裡總共才賣出去4套,而且3套都是滿五年唯一的免稅房。"一傢位於北京朝陽區酒仙橋附近的鏈傢地產門店經紀人張建新(化名)感嘆個稅政策對市場的影響。

  在價格方面,根據鏈傢地產市場研究部統計,4月北京二手房均價為每平方米27820元,與3月份持平。但5月第一周,二手住宅成交均價為26554元/平方米,環比上周上漲1%。"滿五年唯一的免稅房價格比3月份至少都提高瞭10%,但依然緊俏,客戶搶著買;而有個稅的房子,90%的業主都把稅轉嫁給瞭買房者,而且價格也沒怎麼降,頂多是讓一點稅。"張建新表示,雖然有個稅的房子現在不好賣,但"誰買房子誰掏稅"仍是市場主流。

  為增加成交量,幫賣房者減少納稅額,中介開始鼓勵賣房者做"陰陽合同"。鏈傢地產多傢門店的經紀人告訴記者,不少賣房者擔心20%的個稅過重,非常願意做"陰陽合同"。據張建新介紹,北京市對二手房的成交有最低指導價,中介可以幫客戶按最低價報個稅。"三環至四環之間的房子,最低成交價在18000元/平方米左右,四環到五環之間的約16000元/平方米。我們幫客戶去過戶的時候,可以最低價成交,這樣個稅就少很多。比如,酒仙橋附近80平方米的房子,市場報價約200萬元,但做成16000元/平方米的成交價,總價才128萬元。"張建新透露。

  觀望成主流情緒

  "如果真按20%執行的話,我高雄田寮建地貸款的房子就不賣瞭,大不瞭先出租。"一位擁有3套房的賈先生對個稅政策顯得憤憤不平。最近一個多月來,像賈先生這樣的人越來越多。

  海德房地產公司負責人表示,北京是"國五條"執行細則中唯一一個嚴格執行20%個稅的城市,北京購房人稅負承受力接近極限,也導致觀望成為當前二手住宅市場的主流情緒。而在北京二環外的一傢中介公司的公司經理告訴記者,她認為,政策效應最多持續兩三個月,想要買房,最好再等一等。

  "個稅政策導致市場成交量持續萎縮,市場整體交易難度也在不斷上升,不利於緩解供需矛盾和穩定房價。"鏈傢地產市場研究部張旭認為。另據業內人士分析,北京二手房市場低迷期或將持續半年。

  而且,要按照北京市地稅局發佈的《公告》中的規定執行的話,各區縣稅務部門必須增加人力、物力,來逐一核查各種類型房屋的購房合同、裝修款、貸款利息、各種合理的費用支出等。各區縣稅務部門增加成本的意願並不強。

  值得註意的是,執行20%的個稅與穩定房價沒有必然聯系。據媒體報道,廣東東莞自2007年就已執行該個稅政策,但5年過去,東莞二手房成交量和價格均呈上漲趨勢。東莞中原地產提供的數據顯示,2007年住房均價為2202元/平方米,到2012年,均價已達3542元/平方米,累計漲幅超過60%。2012年,東莞全市二手房成交35507套,相比2007年的14058套增加153%。

  (中國證券報 姚軒傑)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-07/09472172983.shtml

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