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內容來自sina新聞

如何預言中國房地產牛市的終結

  安傢海外文摘

  過去三十多年來,對硬件和軟件兩方面基礎設施建設的投資,或許可以更好地解釋中國房地產市場、特別是中心城市房價的超速上漲。

  如同任何持續牛市一樣,已經火爆瞭近20年的中國住宅市場也終會有進入蕭條期的那一天。但準確預言崩盤日並非易事。過去十幾年中,唱空中國房價的某些專傢們不斷落空。這說明,他們的分析框架,很可能存在重大瑕疵。但唱空者落空,並不表明現在的多頭們更明智,他們不過是湊巧把硬幣扔在瞭正確的一面而已。

  無論多方或空方,幾乎都陷於同一個錯覺:中國房價漲幅是"超常"和"高速"的。多方據之為喜,空方則為此深憂。這個結論通常是把房價增速和GDP增速相比較而得出的(空方還喜歡用人均GDP和人均收入增幅來比較,顯得房價增速更為超常)。以GDP論:過去20年中國經濟增長不過六倍,而期間房價在大城市增長瞭不下20倍甚至30倍。這兩個數據貌似存在尖銳的沖突,從而引發各種關於房地產市場並非一個均衡市場的解釋。

  但無論多空雙方的解釋,都不能自圓其說,也都因此對預測中國房地產市場的未來缺乏參考價值。唱空者的失敗無需多言。至於唱多者,他們的理論如"人多地少論"、"剛需論"均建立在虛假的事實陳述上。即使這些陳述如"人多地少"等成立,也無法解釋,過去十幾年人地關系以及房產供需關系的變動是有限的,甚至十幾年前房產供應比今天更緊張得多,為何這期間房價反而上漲瞭數十倍?它們更無法預測漲價何時會停止。例如,唱多者認為核心城市中心地區的地產永遠是稀缺的,如果稀缺本身就意味投資價值,那麼市中心房價上漲將永遠不會停止。這無疑是胡扯。

  我認為,必須假定近20年房地產市場基本上均衡有效。也就是說,房地產價格並未偏離它的內涵價值太遠。過去20年中,無論住宅還是商業地產,為消費者提供的實際效用是持續上升的。

  住宅的內涵價值在過去20年獲得瞭極大的提升,這一部分來自於建築技術、戶型設計等方面的進步,但貢獻不大。這一點從同一地區舊房和新建房的均價差別有限就可看出。主要還是因為,房子的價值不在於其自身那一堆水泥鋼筋,而在於它能為入住者提供的生活質量。而後者更多取決於周邊環境和設施,平鎮二胎房貸也就是說,更多取決於城市基礎設施建設水平。市政公用設施建設固定資產投資,包括瞭供水、燃氣、集中供熱、公共交通、道路橋梁、排水、污水處理、園林綠化、市容環境衛生等12個項目。這些項目上的投資都會直接改善城市居住環境,從而提高房產的內涵價值。

  驗證上述假說的一個有力論據是,從1989年到2008年的20年裡,中國在城市市政公用設施建設固定資產方面的投資,增加到超過65倍。不僅10倍於同期GDP的增長(增加到6.3倍),也遠高於同期財政的增長(增加到26倍)和全社會固定資產投資的增長(增加到36倍)。相對於65倍的城市公用基礎設施投資增加,房產價格20、30倍的上漲完全在合理范圍內。當然,城市面積的擴大會導致單位面積上平均投資的稀釋,但另一方面固定資產的投資有累積效應。因此,盡管沒有經過嚴格的計算,我仍然相信市政基礎設施建設投入的巨幅提升,能夠基本解釋中國房價的持續上漲。

  如果上述假說成立,那麼,預言中國房價將在近年內見頂,就有更靠譜的論據瞭。研究數據可發現,城市公用基礎設施增長最快的時期,是1991-2003年,其中尤以1991-1993這三年為高,1992年增幅達84%。但在2004年,僅增長6.7%,14年來第一次低於同年GDP增長率。城市市政設施投入增速低於GDP增速的情況,又在2006、2007兩年重復發生,其中2006年低達2.9%,而同年GDP增速為11.6%,固定資產投資增速為23.9%。若以2004-2008年這五年為周期,則市政投入總增幅為65%,略低於同期GDP增幅(67%)而遠低於固定資產投資增幅(209%)。

  市政設施投入增幅下滑有一個非常直觀的解釋──在中國,很多城市尤其核心城市的硬件基礎設施建設,相對於中國經濟發展程度來說,已經達到接近飽和甚至過於飽和的水平。某些城市在硬件基礎設施上比發達國傢還漂亮,市政公用設施投入的進一步提升空屏東車城建地貸款間已經不大。而且,即使加大投入,其對房產內涵價值的提升也會出現遞減效應。

  但除硬件基礎設施外,城市基礎設施還有另外一面──良好的法治、先進的城市自治結構、發達的商業文明等,這些可歸結為"軟性基礎設施",它們對城市房地產價值的貢獻同樣不應小視。例如紐約曼哈頓公寓之所以千金難求,乃是因為當地發達的金融制度,吸引瞭全世界的資金流入,造成華爾街一個普通白領起薪就可達10萬美元一年,這才能支撐3000美元一個月的公寓租金並相應推高房價。所以,即使上海、北京的城市硬件建設可以達到甚至超過紐約、倫敦和香港的水平,假若軟性基礎設施依舊落後,就不應指望京滬房價能趕超紐約香港。

  好消息是,中國一些大城市有自己"中國特色"的軟性基礎設施。例如,北京集中瞭各種政治和金融資源,在文化、教育和治安等方面也享受著超一般的優待,這些都在助推北京房價。不那麼好的消息是,和國際上那些自由競爭制度下發育起來的大都市相比,中國這些城市的"特色"軟性基礎設施優勢,隨時有喪失的風險。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/15112262871.shtml
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