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內容來自hexun新聞

重劃區查詢從集群模式到平臺模式 產業地產進化提速

本報記者 彭涵在技術升級和產業轉移的背景下,中國的產業地產正面臨新的變局。“當前的環境下,政府、企業與組織正在追求以科技創新為驅動的產業發展模式,中國產業的轉型升級面臨巨大壓力,但是以雲計算、大數據、移動互聯、新能源以及電子商務帶來的創新技術與應用模式給中國的產業帶來瞭前所未有的發展機遇與變革動力。”華夏幸福(600340,股吧)基業股份有限公司副總裁、華夏幸福基業產業發展集團董事長轷震宇近日在接受記者采訪時表示。正是在這一判斷下,轷震宇透露,華夏幸福將在2014年聚焦12大重點行業,著力打造50個具有明確產業屬性的主題產業園。截至今年5月,華夏幸福已完成43個產業園的規劃,其中19個已經投入運營。產業服務平臺的互聯網思維近日,上海市發文明確表示,今後原則上新增工業用地產業項目類出讓年限不能超過20年。這是繼深圳前海、北京經濟技術開發區、湖南省的動作之後,又一打破50年制工業地產的區域政策的誕生。有分析認為,對工業用地的這種“限時”,將有效遏制“以產業之名,行地產之實”的現象,從而令產業地產真正回歸“產業純度”。“產業地產本質上不是常規意義的房地產開發,而是基於產業空間的產業價值運營——工業用地上造出來的房子,目的不是用來賣,而是用來盛放產業增加值。”置力中國地產營銷機構執行董事張匡聖表示。“華夏幸福產業園的核心價值不是簡單的銷售思維,而是營造產業環境,打造產業園服務平臺。”轷震宇強調,這種平臺的核心在於打造一個完善的、具有發展潛力的產業服務平臺,連接產業鏈上下遊的企業。這樣,一個良性的循環機制便建立瞭,產業鏈上下遊企業通過平臺交流,最終實現共生共贏。業內人士認為,這種平臺理念與當前的“互聯網思維”中所提倡的平等、開放及人性化的特質是不謀而合的,本質是提供“平臺”而非“產品”。產業園隻有真正開始專註於平臺生態圈的建設,才能真正形成自己的核心競爭力。華夏幸福行業研究院院長朱江認為,華夏幸福旗下產業園最大的特點是行業屬性鮮明,以打造產業集群為目標,這也是與以廠房或者研發樓宇“租售”為主的其他產業園運營商最大的區別。張匡聖認為,產業地產的能級使得國傢的城鎮化戰略有瞭關鍵依托,所以“產業地產成為瞭城鎮化的最佳出路”。直接創造價值、為當地帶來就業和稅收,引領整個新園區產業發展等,都成瞭城鎮化需要工業地產開發的理由——產業地產中“產業聚集”與“產城融合”這兩個因素,尤其受地方政府的青睞。盈利能力與“產業基因”“以前的產業綜合體項目主要由政府來做,開發商很難涉足。近幾年有一些工業地產開發商開始試水,但從已有的案例來看鮮有成功。”羅蘭貝格管理咨詢公司合夥人王榮表示,“尤其是產業綜合體要以產業為核心,但傳統開發商整合產業資源的能力偏弱,所以最後呈現的基本上是‘空城’、‘鬼城’。”內蒙古自治區鄂爾多斯(600295,股吧)市新城區康巴什即是其中典型一例,有房子無產業的結局令人震驚,這也讓觀察者對傳統地產商轉型產業地產的過程充滿警惕性。業內人士曾指出,萬科的青島國傢廣告產業園項目以及綠地近兩年來的工業地產項目,其手法基本沿用住宅地產的套路,與產業地產的運營有著相當區別。而另外一些產業地產商,則被張匡聖稱為“園區運營+地產開發”模式。“這一模式的典型代表就是華夏幸福基業。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進向記者表示,“華夏幸福主要做的三個內容:一是搭建園區平臺;二是進行招商,並且是註重企業之間協同性的招商;三是提供多元化的物業服務,包括企業孵化器、金融等服務”。在該模式下,華夏幸福的住宅銷售占總收入80%,產業運營占20%——值得註意的是,4月年報出清後,在國內13傢產業地產上市公司中華夏幸福的營業額、凈利潤及現金流都遠遠超過其他同行。張匡聖認為這是基於國情做出的選擇。“希望不久的將來,產業運營收入占比80%乃至更高,其它占比20%乃至更低。”從更宏觀的層面來看,這一點也許更清晰:據2013年年報顯示,以華夏幸福、外高橋(600648,股吧)、東湖高新(600133,股吧)為代表的13傢產業地產上市公司營業總額為486.85億元,而保利地產(600048,股吧)一傢的年營業額即為923.56億元。業界對此的評價是:與住宅相比,產業地產在創收能力上還很弱。如何跨越盈利模式,也許是產業地產能否借勢城鎮化、迎來真正春天的關鍵所在。

新聞來源http://news.hexun.com/2014-05-19/164920661.html

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