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內容來自sina新聞

2014年房企第一起資金崩盤案調查樓市拐點還未至

  浙江寧波的房地產開發商興潤置業無力償還近6億美元的貸款,這是中國房地產公司的一次巨額違約事件,同時也是最新一件令人不安的事件。

  IPO擴容第二季即將開啟,或4月上旬上演,685傢在排隊,27傢已過會。

  這讓大洋彼岸的投資者們對中國房地產開發商狀況的擔憂不斷加劇,導致債券價格下跌、交易量銳減。興潤置業事件發酵,顯示投資者為泡沫支付局部代價的時代已經開啟。同時,不少人也開始為中國的房地產市場惴惴不安起來。

  他們的理由是:包括北京、廣州、杭州等地的開發商都已經開始降價。有報道稱,北京的萬科橙受自住房低價入市的影響,開盤價比預期低3000元/平方米二胎房貸 銀行 二胎房貸怎麼貸款比較會過件左右,已經形成瞭一定的市場示范效應,並帶動瞭保利、首開、中國水電雲立方、鑫苑鑫都匯、金融街融匯等剛需盤跟進。

  與此同時,地處廣州的時代地產將廣州的樓盤全線8.8折促銷,加上此前敏捷地產的降價促銷。回顧2月份,杭州的一些企業因為庫存的與日俱增,降價促銷。統計數據顯示,到2014年1月底,杭州商品房庫存達到120476套,創下歷史新高。看起來,2014年的樓市不再如2013年那樣漲聲一片,降價促銷的勢頭有所蔓延。中國的樓市變得山雨欲來一般,唱空樓市的聲音逐漸多起來。

  可從目前形勢來看,降價潮並未如想象中如期而至,為樓市下"拐點到來"的結論為時尚早。目前降價的隻是大型房企個別樓盤降價,以低姿態入市,讓利跑量,更多是一種未雨綢繆式的戰略調整,而不是資金面短缺的市場表現。

  隻是此前,對於2014年的業績目標以及市場走勢,各傢房企有著不同的解讀。萬科作為行業翹楚,其2000億元的年度銷售目標相對保守;萬達、綠地均為2400億元的目標則是超越萬科,來勢兇猛;而融創、佳兆業、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則大幅提高瞭今年的銷售目標。萬達、綠地、旭輝、雅居樂、富力、景瑞等公司則對市場顯得相對樂觀。

  奉化的三月正是油菜花開的季節,興潤置業卻沒能從和煦的陽光下熬過來。

  3月11日,浙江省奉化市政府公開披露,浙江興潤置業投資有限公司(下稱"興潤置業")的實際控制人沈財興父子因涉嫌非法吸收公眾存款罪被移送奉化檢察機關審查起訴。

  作為寧波地產界的房企大佬,擁有國傢房地產開發一級資質的興潤置業在其轟然倒塌的背後,留下的是超過35億元的巨額債務,其中銀行欠貸達24億元,涉及17傢銀行和2傢小房貸二胎是什麼意思額貸款公司,7億多元的非法公眾存款,還有3億多元的工程欠款。

  事實上,興潤置業從2013年年底時就已經名存實亡。去年11月底,沈財興因涉嫌非法吸收公眾存款罪被奉化當地公安機關刑事拘留。而興潤置業最重要的桃源府邸項目從2013年夏天就已實質性停工。直到今年3月,奉化市官方的消息披露,其巨額債務的冰山才最終顯露出來。

  從昔日風光到資不抵債,壓垮興潤置業的最後一根稻草究竟是什麼?時代周報記者調查發現,高價拿地、折戟保障房項目、民間集資成本高企、受困高端項目、內部管理混亂,多種原因疊加,最終資金鏈條斷裂,將興潤置業推向瞭深淵。

  管理混亂

  在戶籍人口不到50萬的奉化,沈財興可謂是風雲人物,盡管後來生意越做越大,在坊間一些人士仍稱乎其為"財興水泥"。

  這樣的稱謂多少有著過去的標志,現年51歲的沈財興僅小學文化,在創業之時是一個泥水匠,他幾乎不會說普通話。上世紀80年代,象山人沈財興來到奉化,從包工頭起傢,將興潤置業做到瞭當地的龍頭房地產企業。

  公開資料顯示,成立於1987年的浙江興潤置業投資有限公司,是經當時奉化縣人民政府批準成立的全民所有制企業,原名奉化市城鎮建設開發有限公司。

  2003年,該公司以股份制形式轉為有限責任公司,2005年經工商註冊更名為浙江興潤置業投資有限公司。事發前,興潤置業已擁有註冊資金4億元,總資產達30億元,企業已獲得國傢房地產開發一級資質。

  除瞭核心公司興潤置業外,沈財興與其子沈明崇名下還有多傢企業。以沈財興為法人代表的有浙江興潤陽光建設有限公司、浙江沈氏建設有限公司等企業。而沈明崇名下的企業包括奉化興潤茗都置業有限公司等企業。

  一直以來,建築出身的沈財興對工程質量要求很是嚴格,其開發的多數樓盤均由其自己的建築公司承建,其開發的房地產因品質好、質量優、綠化佳而獨樹一幟。

  以沈財興成立興潤置業後開發的第一個樓盤陽光茗都為例,該項目在2003年4月入手,土地面積254.4畝,土地出讓金3.95億元。到現在,陽光茗都依然被認為是奉化最高檔的小區,沈也因此奠定瞭其在奉化地產界大佬的地位。

  可以說,註重建築質量是興潤置業成為當地最大開發商的關鍵因素之一。而作為奉化市政協委員和房地產協會會長,沈財興憑借其和當地政府良好的政商關系,短短幾年時間裡,讓興潤置業逐步成為奉化市最大的房地產企業。

  時至今日,興潤置業在奉化開發瞭十多個樓盤,目前在建的有江口"甬山新村"和高檔法式別墅區"桃源府邸"項目,並參與長汀村舊村改造項目。據不完全統計,截至目前,該公司已開發房產面積100多萬平方米。

  發跡後的沈財興依舊保持著農民般的樸素。另一方面,和多數中小民營公司一樣,沈財興更相信親戚和傢族的力量。自成立以來,興潤置業一直都是粗放的傢族化經營模式,沈傢一共九兄妹,沈財興排行老三,包括其外甥在內的多位沈傢親戚均在興潤置業及其關聯公司裡任職。

  "公司是農民式的管理,任人唯親,到瞭後期管理更混亂。"一位興潤置業的前員工告訴時代周報記者,"興潤置業的垮掉有多方面原因,管理跟不上也是其中一個原因。"

  高價拿地

  某種程度而言,興潤置業與其所在的奉化市的境遇是中國房地產市場發展的一個縮影。在城鎮化擴張及房地產的發力下,這些年來,奉化的房地產市場風生水起。

  公開資料顯示,2007年奉化市地方級財政收入為10.89億元,2010年則實現瞭17.91億元,這其中很大比例是得益於土地出讓金的逐年增長。

  在2009年之前,奉化樓市一直處於一個平穩發展狀態,其樓市格局主要以本地開發商開發為主,除瞭領跑者興潤置業之外,還包括寧波滕頭、寧波金峰、寧波和源等本地開發商。

  2009年之後,奉化樓市進入高2胎貸款 期數速發展階段。奉化市國土資源局的數據顯示,2009年5月13日,興潤置業拍下瞭香山美邸8萬平方米地塊,土地出讓金為4.5億元。

  2010年1月,興潤置業以6.6億元的價格,拍得奉化蕭王廟街道泉溪江西側、彌勒大道南側的三個地塊,總出讓面積為14.01萬平方米。該地塊用於"桃源府邸"項目開發。項目共三期,總建築面積為8.404萬平方米,折合樓面價7852元/平方米。

  除瞭"桃源府邸"項目外,是年1月,興潤置業還以1.3億餘元的價格拍得奉化市江口街道的龍樾灣項目,該項目土地總面積42807平方米,按規劃該項目是高檔別墅樓盤。

  對於沈財興來說,這幾年的房地產市場無疑有著過山車的味道。2011年,受宏觀調控的影響,奉化樓市在是年年底後進入"冰封期",多數樓盤處於有價無市狀態,另一方面,地方政府的土地拍賣也進入"冰封期"。

  "像奉化這樣的小城樓市狀況惡化後,本地開發商資金壓力大,拿地比較困難,為瞭提高拍賣成交率,將土地出讓金的起拍價定低,成為必然的選擇。"一位寧波樓市觀察人士這樣告訴時代周報記者。

  2012年下半年起,包括世茂、綠城等大型房地產公司相繼進入寧波,爭奪土地供給。2013年12月,世茂集團拍下桃源府邸附近16餘萬平方米的地塊,其成交總價為5.756億元,折合樓面價3204元/平方米。

  這意味著,相較於世茂的低價拿地,在不到4年時間,興潤置業在桃源府邸項目地塊的土地價值縮水瞭近4億元。

  2013年年底,綠城集團在興潤置業另一個參與的項目-長汀村舊村改造項目周邊拍的地塊,成本為328萬元/畝,而之前該地段估價卻高達1000萬元/畝。

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  • 2014年房企第一起資金崩盤案
  • 折戟安置房項目


新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-27/08364018597.shtml
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