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  "因市場因素是二手房價格估算的一個非常重要的指標,所以成交量和掛牌量越大的小區估算出來的二手房價格就越準。成交量很小的小區,特別是幾個月都沒成交的,可能會對一房一價的估值有影響,但是我們可以確保區域的行情判斷誤差在10%以內。" 丁祖昱說。

  在北京二手房市場上,曾經出現過五道口10萬元每平米的天價房報價的新聞極端事件,但是掛牌交易的中介北京我愛我傢經紀公司華清嘉園門店稱並沒有接到一例咨詢者,"這個業主並不是很清楚這套房源能值多少錢。"負責這套房源掛牌的中介服務人員說。

  此外,克而瑞房價數據同樣能給政府部門提供用處。通過這些數據政府決策部門可以清晰掌握價格走勢,為出臺相關政策、做相關市場規范儲備理論依據。同時,數據同樣能為銀行的評估體系和政府的物業稅評估體系提供支持作用。

  買房人的需求在一定程度上也給"克而瑞房價"提出瞭挑戰--在保證數據相對準確的前提下保持客觀公正的第三方立場。

  房地產開發企業借此能為新開樓盤提供相對更為準確的定價決策。為新開盤項目和樓棟房型定價是開發企業在項目銷售中遇到的最棘手的問題之一,它受到市場情況、成本、企業資金壓力等多方面因素制約。

  最終定價權重分為市場、區域、項目、企業以及其他等五個因素,這五個因素各占一定權重比例,各個因素的價格和他們所占權重比例加總,最後得出項目的公允價格,即"克而瑞房價"網站上發佈的新房指導價。

  因市場因素會隨時出現變動,價格分析系統會根據采集到的數據情況對參考指導價格進行定期更新。

  開發企業如何科學的定價,使價格即在政府的限制之內,又符合市場的需求,實現利潤合理化?綜合考慮各項指標的克而瑞房價系統正在為開發企業思考這些問題。"不管是拿地、做項目定位還是做開盤相關的工作,都可以通過這些數據做相對準確的市場定位和價格決策。"丁祖昱說。

  《經濟參考報》曾發表評論說,房地產市場是一個典型的信息不對稱市場,由於信息量有限、透明度不足,加之相關利益群體的博弈、作祟,房地產市場信息不時表現出凌亂、滯後和失真,這已經成為樓市亂象叢生的重要原因之一。

  為瞭保證計算出來的參考指導價的相對準確性,CRPS系統將影響價格的各項指標均考慮在內。在克而瑞房價運算系統裡,一手房的價格指數包括五大因素120多項具體指標,二手房涉及四大因素的118項指標。

  參考價有多準?

樂居一線克而瑞房價的嘗試 房屋買賣參考價

  除二手房外,新房價格也同樣能被估算,"一手房價格分析系統采取因素調整法,通過計算機超過100個一手項目的模擬計算和10年以上經驗的定價人員的經驗值綜合權重反復比對,得出最終定價權重。"

  克而瑞研究機構的報告稱:"克而瑞房價"系統從宏觀上可以把握房價的走勢,從而判斷房地產市場的健康狀況;從微觀上對於具體的房地產產品,從價格影響因素出發,采取價格測算方式評估其價值,從而對房地產的交易起到指導性作用。

  有公司正在試圖化解這個困擾市場上買賣雙方的難題。一款名為"克而瑞房價"的產品已經上線試運行。研發者克而瑞(中國)機構是中國最大的房地產信息綜合服務商,他們擁有的龐大的房產數據庫。"克而瑞房價"在這個數據庫基礎之上加以相對精準的計算,將使得每套房都能得到價格分析,給出參考價供買房人決策。

  作為獨立的第三方機構,因不涉及到任何一方的利益,"克而瑞房價"測算的參考指導價格也給瞭買賣雙方更為可信的理由。中介公司甚至可以把這個做為業務上輔助數據庫說服買賣雙方,從而促進雙方成交。

  此外,一項涵蓋瞭全國288個城市的純商品房價格指標也將按月發佈,其中包括一手房價格指數、二手房價格指數以及綜合性的房地產價格指數。房地產行業的很多現行機制將被打破。"對於總體把握房地產市場的價格走勢、批量分析房地產產品價格、完善房地產宏觀調控具有重要意義。"克而瑞機構認為。

  影響購買評級的不僅是價格,"賣的價格比市場價便宜,當然強烈推薦。同時,市場的反饋將促使我們對評級進一步進行調整,比如價格雖然比我們給出的指導價格高,但是消費者認可度很好,銷售很火爆的項目,我們會及時進行調整評級。"丁祖昱說,客戶對市場和項目的認可都是評級的基礎,跟股票評級一樣,企業和市場發生的變化時,機構可能會對股票進行級別調整。

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  能改變什麼?



  "我們從2003年就開始進行瞭數據收集和研究,建立瞭覆蓋全國75個主要城市在內的288個地級以上城市房地產業發展的相關數據庫。"克而瑞機構為CRPS系統所做的說明中稱,"克而瑞房價"網站對評估參考價的相對精準性建立在數據庫基礎之上。"

在克而瑞房價網站輸入上海慧芝湖花園,可找到信息

  美國知名房產估價網站Zillow的誤差在8%左右,即真實成交後的二手房價格同估價網站的估價有8%左右的差距。

  誰最需要?

  二手房買賣雙方將成為網站的最直接受益者。傳統的二手房買賣交易中,買賣雙方隻能通過中介這種單一渠道瞭解房屋價格情況。中介機構通常根據以往的交易情況對價格進行人工預估,但由於沒有完整的測算體現,估算結果顯然會出現偏差,甚至不同的中介機構估值相差甚遠。

  之後,根據小區樓棟總情況、單個樓棟在小區的位置環境、房源所處樓層、戶型、朝向、采光、裝修程度和年限、面積等指標進行綜合測評計算,得出具體房源的參考價格。

  新浪樂居深度報道記者 滕敏/文

  政府政策在新開樓盤定價上扮演瞭越來越重要的幹預角色。最近北京市嚴格限定瞭新開項目定價的上限,新開盤項目的定價不超過區域均價、已開盤項目定價不超過前期銷售平均價格、當月銷售價格不超過上月銷售平均價格等已經成為開發商獲得預售許可的重要的條件。

  已經攢夠瞭首付的趙征準備在北京二環邊買一套二手房,他一直覺得自己在買賣雙方當中是弱勢的一方。賣方牢牢把握著定價權,而二手房中介機構為瞭促進成交,通常也不會輕易告訴他區域房價的確切情況,況且房源由於戶型朝向等差異,中介也未必能準確估值他所看中的房源。樂居一線報道匯總》》  

  "克而瑞房價"將這些數據和相關分析報告完全公開,購買新房的網友同樣可以根據這些數據和分析進行對比,來決策自己的購房行為。在網站上,分析師還對新房的實際價格和系統給出的指導價進行對比,根據價格差距情況得出購買評級,分為"強烈推薦""推薦""謹慎推薦""不推薦"四個級別。

  "克而瑞房價"網站上線後,能夠影響的不僅是二手房買賣雙方。他們還會出具新房指導價以及新房購買指數評級,可以為新房買賣雙方提供參考。"房地產買賣,有瞭更為重要的數據參考,不再'盲人摸象'。"克而瑞機構的報告說。

  在"克而瑞房價"網站上輸入"上海慧芝湖花園",可以找到該樓盤下所有16棟樓962套房源的信息。這個信息不僅包括房源的戶型面積等基本信息,還有房源的價格。

  負責測算的系統被克而瑞機構命名為中國房地產價格分析系統(CRPS)。首先,CRPS系統根據從二手房交易網站、中介門店以及網簽系統收集到的成交數據和小區的實際情況進行分析,測算出小區單價。

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  但是買房人趙征卻認為自己處於更劣勢地位:市場供應不足導致商品房仍存在價格上漲預期,這使得相比賣方而言,買房人的需求更為強烈。

  "買房人因為市場專業知識不足,很容易被市場上的雜音帶動,最後導致購房人出現敏感和不安,從而造成市場混亂。"業內人士分析。

  而實際上,買賣雙方的"強勢"方--賣傢,他們其實也同樣遭遇這樣的困擾。房子到底值多少錢?要出售的房屋賣價多少更合理,即不會掛牌後無人問津的尷尬局面,又不至於在賣完之後大呼後悔?

  "房價是房地產行業的第一要素,在房地產交易中起決定性的作用。"克而瑞房價系統課題組顧問、易居中國董事局主席周忻說。

  "消費者與房產定價方之間存在某種程度上的價格信息不對稱,這影響瞭房產價格市場信息的公開化和透明化,不利於房地產市場的供求關系平衡和房價的合理回歸。"克而瑞機構市場分析報告指出,將房價信息公開,在一定程度上能消解當前房地產市場的亂象。

  為瞭改變市場現狀,已經有國傢和地區正在這個方向進行努力。我國臺灣去年推出 "不動產交易實價查詢服務網",民眾隻要登錄這一服務網,就可以查到房屋買賣的交易標的、標的資訊和價格。交易資訊透明後,消費者可以對照查詢,不再像以前那樣"盲人摸象"。

  圍繞房價問題做文章的"克而瑞房價"產品有望打破橫亙在市場買賣雙方的信息圍墻。在網絡上免費開放的數據和分析報告使得每位網友都能平等的獲悉市場動態。

  這個精確到個位數的價格,不是賣傢給出的售價,也不是中介公司掛出來的掛牌價,而是"克而瑞房價"網站給出來的評估參考價--單套房源客觀的"一房一價"。價格如何測算而出?

  "第三方的數據建議對像我這樣對房價信息掌握不充分的買房人來說很重要,我會相信並依據它來做買房決策。"買房人趙征說。

  "一定要把真實的情況客觀的告訴用戶。如果這套系統本身不客觀、不公正導致消費者不認可,那就失去瞭所有的意義。"如消費者期待一樣,丁祖昱希望把"克而瑞房價"產品作為客觀和專業性的產品進行運作,"就像投資銀行的研究部門,業務部門並不能去影響和改動研究部門的研究報告。"

  易居中國董事局主席周忻認為,房地產互聯網有四個維度,分別為新浪樂居模式的房地產資訊維度、以安居客為代表的房源維度、以易居電商為代表的支付交易維度和正在推出的克而瑞房價為代表的房價維度,"這四個維度,將共同推動房地產行業透明和健康發展。"

樂居一線報道匯總》》

  "我們給出的參考的價格並不是市場真實售價,而是一個獨立的客觀的市場價格。比如我們給一套新開盤樓盤某套房源參考指導價2萬/ 平方米,而它的真實售價可能是1.8萬元/平方米或者2.2萬元/平方米。我們會給出我們的依據以及詳細的分析報告。"克而瑞(中國)信息技術有限公司董事長丁祖昱說,"券商為股票會給出一個一年後的目標價,我們隻是給出一個當前的指導價格和推薦理由。"

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-11/10272067637.shtml

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吳冠宏

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