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  目前,僑福企業的資產明細中顯示,此前中糧集團擬向其註入的12項商業項目,截至今年9月底的市值達到約187億元,總建築面積約為97.27萬平方米。

多企業加碼投資 商業地產進入實質性碰撞階段

  盡管隻是旗下的首個商業地產項目,但是作為房地產業的老大,萬科的新竹尖石建地貸款一舉一動還是引起瞭市場的廣泛關註,也被認為是商業地產史上的標志性事件。

  11月27日,北京今年入冬以來最冷的一天,位於昌平區的金隅萬科廣場正式開始對外試營業。這是萬科組建商用地產管理部後的第一個項目,從2009年開始立項研究到今年1月成立商用地產管理部,再到首個購物中心試營業,在整個行業的註視之下,萬科的商業地產開始瞭破冰之旅。

  人才儲備戰

  和住宅開發一手錢一手地不同一般2胎房貸利率任何問題免費諮詢,商業地產更多地是運營能力的考驗,而對於中國剛剛起步的商業地產而言不可忽視的就是人才的爭奪。

  模式碰撞

  以譚祐華為例,在掌管中國新天地之前,曾經是李嘉誠旗下東方廣場的總經理,後又創建瞭華夏柏欣商業顧問公司,這樣的履歷在商業地產人才匱乏的年代無疑成為瞭搶手資源,與塔博曼分手後,瑞安地產1550萬美元收購瞭整個團隊,並直接接管瞭旗下的商業地產業務。

  商業地產熱

  對於商業地產而言開發商是又愛又恨,一位開發商曾經向記者直言:"多少年之後,幹開發商的人會發現,望著遠遠的一片樓,居然沒有一個是自己的,這是一個多悲慘的事情。"

  萬科集團執行副總裁毛大慶坦言,在商業地產上並不著急,隻做對的、好的、需要的,萬科現在的狀態是"開著車換輪子",在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下,同時開展新的業務。在接下來的日子,萬科將每年開一個新的商業地產項目。

  以萬達為主的復制擴張模式,通過城市綜合體的建設出售旗下的部分住宅、公寓以及辦公樓,並持有商業部分,既獲得瞭客觀的現金流又為長期盈利打下基礎,這一模式被大多數國內開發商所效仿。

  "未來的市場將是考驗公司運營能力的白刃戰時刻,大傢全要進入貼身肉搏的階段。"譚祐華向記者表示。

內容來自sina新聞

  但是殺入商業地產也並非是一件好事。正如萬科總裁鬱亮所言:"很多持有物業(商業地產)是不受歡迎的,我覺得千萬不要說固定資產多瞭就優秀。"

  對於商業地產而言模式最為關鍵,在商業地產興起之時,一直有著散售和持有兩種不同的模式。此前SOHO中國上市成功並一舉成為瞭散售商業地產模式的代言者,其快速擴張的速度讓業內許多人士震驚,但是伴隨著SOHO中國近期面臨的困境,散售商業地產的模式正在逐步淡出人們的視野。

  其實模式的碰撞主要源於開發商對於資金的尷尬,銷售可以快速回籠資金,但是卻喪失瞭項目後期運作的能力,而目前在國內的主流商業地產商基本上是將持有與散售相結合的模式。

  "起碼在上海3個項目,也希望重慶、武漢、佛山嶺南天地等項目都會是在上市公司裡面,當然也不排除未來12-18個月會進行一些新的投資。"譚祐華表示。

  而以新加坡與香港模式為代表的資產模式也正在興起,通過公司的品牌將物業打造為成熟物業,之後將其再出售給資本市場,靠自己的品牌和運營能力獲得收益,其中又分為輕資產和中資產,以持有的比例不同而劃分,有2:8和4:6之分。萬科采用的就是新加坡的輕資產模式。

  同時,以光耀東方和高和資本為代表的爛尾樓盤活模式近年來也成為瞭市場的關註熱點,這種模式是一種綜合模式,主要靠公司的運作能力。

  和中糧一樣踏上整合之路的還有香港瑞安地產。"公司打算2015年上市,因為需要一些時間去鋪墊。我們希望目前經營管理的面積能夠繼續增加,在2015年會有好幾個項目進入營運階段,我認為那時會是一個好的時機。"譚祐華向記者介紹。自去年以來,瑞安房地產推出瞭一系列變革舉措,其中最受關註的當屬各地新天地項目的分拆。今年3月1日起,中國新天地正式開始獨立運營,管理瑞安房地產的商業項目。

  而彼時,在整合路上走瞭九年之久的中糧地產也終於傳出瞭消息。今年底前,中糧在香港收購的僑福企業將正式更名為中糧置業控股,並將旗下持有的所有地產業務,包括商業物業、酒店、辦公樓逐步註入中糧置業控股,其中還包括商業地產品牌"大悅城"。今年8月,中糧斥資收購僑福企業73.5%的股權,將其打造為香港上市平臺,並統轄旗下的商業地產業務,最終實現A+H的上市構想。

  這次商業地產熱的興起並不同於以往,在中國,商業地產熱往往出現在住宅市場低潮期,而這次恰恰是在住宅市場的豐收之年,經過幾年的潛行之後,商業地產已經具備瞭與住宅產業分庭抗禮的實力。

  近日,科銳國際發佈瞭《2013中國地產人才景氣報告》,調研覆蓋北、上、廣、深一線城市及蘇州、杭州、南京、成都等熱點二三線城市,共計123傢地產企業、761位地產人士受訪。報告顯示,地產行業的招聘需求位居行業之最,商業地產是最受青睞的就職領域,34%的受訪者最青睞商業地產,而住宅地產僅獲26%受訪者青睞。

  商業地產蓬勃發展形成旺盛的人才需求,但是經驗豐富的行業人才嚴重稀缺,企業為爭奪這些人才願意付出更高成本,導致商業地產人才流動頻繁,大量非商業地產領域的行業人士也試圖轉型。

  市場的種種表現似乎正在印證著中國商業地產元年的開始,在短短的半個月時間內,包括萬科、遠洋、中糧以及瑞安紛紛在商業地產領域展開瞭實質性動作。與以前的發佈戰略計劃不同,這次各大地產公司開始"玩兒真的瞭"。對此瑞安地產旗下中國新天地商業部執行總監譚祐華將此比喻為中國商業地產開始從"空手道"到瞭"摔跤"的實質性碰撞階段,未來各大公司將在商業模式、運營能力以及人才儲備方面展開激烈競爭。

  同時,近幾年也不乏一些大的商業顧問公司人員創業的案例。2012年8月DTZ戴德梁行中國商業地產服務團隊在UGL收購DTZ戴德梁行後集體離職創辦RET睿意德。近期,萊坊中國商業部董事杜斌、戴德梁行寫字樓部董事方一星、思源上海常務副總經理盛潔等加盟RET睿意德華東區。此前還發生過蘇鑫離開SOHO中國創建高和資本以及王珂、趙敬川創建譽翔安等事件。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-09/10522529947.shtml
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吳冠宏

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