吳冠宏

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  當年3月，國資委明確78傢不以房地產為主業的央企必須加快結構調整步伐，在15個工作日內制訂有序退出的方案。

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  在地方國資委退出房地產的前期陣營中，時間最早的要數上海，聲勢最大的算南京，時間最近的是鄭州。

  作為第一個國資全線退出一般商品房領域的城市，南京市國資"退房"的成效，將關乎國資房地產企業未來的政策調整動向。但顯而易見的是，在重重阻力下，國資退出房地產市場將是一個漫長的過程。

內容來自sina新聞

  退出不易

  房產稅試點擴容 沈陽或在列

  上海市國資委在2010年就開始明確要求，上海市非地產主業國有企業清理其房地產資產，不過並未明確規定清理時間。而且，上海側重國資整合，要把國資房地產資源向優勢國企積聚。

  "支持地產主業國資走市場化路線，健康發展；非地產主業國資有序退出房地產。"9月18日，國務院國資委新聞中心副主任蘇桂鋒對中國房地產報記者表示，對國資做房地產的態度並沒有發生變化。

  按照上海市的計劃，為進一步加快國資佈局結構調整，未來3到5年，國資分佈行業將壓縮到50個左右，從一般競爭性領域退出，大部分優質國有資產向上市公司聚集。

  在此期間，中國房地產報曾就非主業地產的央企退出情況采訪國資委，其表示，由於房地產具有開發周期，不可能說退就能退，會要求其有序退出，並未給出具體時間表。

  2010年1月，國務院辦公廳出臺文件《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，《通知》提出："國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為"。

  從上述分析看，南京國資"退房"有時間表、有企業詳單、有退出方法，並且全線退出，這無疑是一個大膽的嘗試。考慮到文件提及的"符合國傢要求"的說法，有理由認為，一旦南京國資"退房"取得成效，將成為國傢調整國資房地產業務的政策依據。

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  地方國資"退出"房地產來源於國資委要求78傢非地產主業央企退出之後。

  與上海國資通過整合，做大做強國企房地產業務不同的是，南京市則直接宣佈國資全部退出一般商品房領域。

  樂居獨傢：沈陽房價十年 政策變遷房價翻番

  2012年，上海國資證券化率為35.24%，低於38%的目標，但這並未改變上海市國資委繼續提高證券化率的決心。上海今年將繼續推動企業集團將優質資產和業務註入上市公司，提升上市公司質量，國資證券化率目標接近40%。

  南京的一小步

  9月13日和16日，鄭州國資相繼通過鄭州產權交易市場，發佈房地產股權轉讓信息。業內人士分析，鄭州市國資退出房地產業務此前也有，但多為參股房地產公司經營欠佳或者聲譽影響等。而按照鄭州市國資委有關人士的話說，這隻是在整合市屬投融資平臺。目前鄭州市正在推動9傢國企整合為包括鄭州市發展投資集團在內的投融資平臺，投資決策委員會設在鄭州市財政局。

  此外，已經退出的房企表現也差強人意。媒體近日報道，遠洋地產在脫離央企中遠集團之後，先後有中化集團、中國人壽(601628,股吧)、南豐控股入主遠洋地產，成為其大股東。幾傢股東對於管理權的爭奪，一度讓遠洋的股權結構難以穩定，進而造成管理的混亂。加上脫離央企以後融資成本加大、財務和銷售都面臨巨大的壓力。

  從中央到地方，非主業地產國資退出仍是定局，上海、南京、鄭州等部分地方國資委已伺機而動。但除此之外，其他地區並無實質性動作，國資退出房地產緩慢而艱難。

  南京的"退房"宣言，應該已達成業界共識。但由於龐大的利益捆綁，地方政府對此多視而不見。因此，即便問題顯而易見，響應國傢政策號召的地方政府也寥寥無幾。

  一位接近南京市政府的人士認為，國資退出房地產，與南京市近年大力倡導產業轉型、聚焦科技創新的大背景關系密切。

  和上述二者都有不同的是，鄭州市的國資退出，則是為瞭整合市屬投融資平臺。

  除瞭上述三地之外，根據北京產權交易所的數據，2012年共有15傢非房地產主業央企通過北交所轉讓17宗房地產項目，成交額為9.64億元。其中，上半年有11傢，退出13宗房地產項目；下半年僅4傢，退出4宗項目。

  央企教訓

  近4年時間過去，根據媒體報道，名單中不以房地產為主業的78傢央企退出者不足1/4。當年率先宣佈要退出房地產業務的中石油與中石化，曾是"退房"表率。但在2012年下半年，中石油旗下子公司擊敗萬科、保利等房企，搶得北京昌平的一幅住宅用地。中石化也在北京朝陽區獲得一幅商務金融用地。

地方國資整合 地產業務退出艱難

  方案顯示，通過股權轉讓退出房地產市場的有3傢，包括南京捷運房地產開發公司、鹽城國民置業公司和南京國盛房地產開發公司，今年年底前必須完成產權轉讓。此外采用業務轉型的房企有9傢，由商品房市場轉型從事保障房建設、持有型物業開發和運營、土地一級開發整理等。

  記者粗略統計發現，在其他地區，整合國資房地產業務做大做強者有之，打造當地投融資平臺者也有之。但真正決心讓國資退出房地產業務，僅南京一傢。即便考慮到地產業務為主業的國資，整合進程之緩慢也讓人驚訝。

  在南京市國資"退房"的說明中，有一段話直擊要害："在新的形勢背景下，國資投資一般房地產開發存在著與民爭利、滋生腐敗、國有資產流失等不良現象。因此，從符合國傢改革要求，符合廣大人民群眾利益出發，國資房地產企業退出一般商品房(除保障房、科技文化地產外)開發領域非常必要。"

  問題還不僅僅在於"與民爭利"、"滋生腐敗"、"國有資產流失"，而且，由於國有企業有政府信用做支撐，有壟斷帶來的利潤和廉價的資源，以及政策優勢和資金優勢等，它們的參與將會對房地產市場秩序帶來破壞。

  9月3日，在召開市委常委會之後，南京市發佈《關於市、區屬國有獨資、控股(參股)企業從一般商品房地產領域退出的實施意見》，要求市屬國資在今年年底前，從33傢有國有股份的房地產企業中退出，更多區級國資的退出時限則順延半年。

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  國企不願意退出房地產市場，利潤豐厚是原因之一，實業受困是原因之二。國傢調控目標屢屢落空，房價上漲使得囤地就可以賺錢，這對於任何企業都具有無比的吸引力，國企有更多優勢資源，介入房地產在所難免；而實體經濟增長乏力，以及國資增值保障的要求，則讓國企加劇瞭進入房地產的趨勢。此時，再談退出房地產，談何容易。

  即便在南京市，這一舉措也是殊為不易。為確保"退房"工作順利有序進行，南京市"成立由市政府錢建寧副秘書長擔任組長，市發改委、國資委、住建委、財政局、工商局、國土局、規劃局、監察局等部門負責人、各區分管區長、各功能板塊負責人"組成的工作組。並對國資委、發改委、住建委、國土局、規劃局、財政局和監察局下瞭嚴格命令。命令中多為"一律不再"、"嚴格"、"不......不......"、"停止"、"不批準"等詞匯。其退出決心可見一斑。

  從"退出方案"可見，33傢房企中18傢屬於全資及控股房地產企業，另外15傢則為市屬國有參股房地產企業股權。其中全資及控股房地產企業中，通過關閉清算退出房地產市場的房企有6傢，包括南京銀豐房地產開發公司、南京公交房地產開發公司、南京置信房地產開發公司、南京鐵源房地產開發公司、南京農墾房地產置業公司和南京老山房地產置業公司。該6傢企業將於2013年底前停止實際經營，人員分流安置到位，債權債務也必須清理完畢。據瞭解，上述6傢房企在當前基本無在售或在建項目。

  三地樣本

  2009年，是央企大規模介入房地產之年。134傢央企，約七成企業涉足房地產，但以房地產為主業的僅有16傢左右。

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  北京、上海、鄭州聯合報道

  "退房令"中缺瞭時間表，也沒公佈78傢央企詳細名單，更沒有禁止其再投資再購地，房地產周期開發就更加難以完成。

  "上海房地產企業眾多，但是資源配置卻相對不夠集中合理，質量參差不齊狀況嚴重。因此，國資整合的大背景下，上海地產集團整合也步步逼近。"一位接近國資委的人士告訴中國房地產報記者。

  遠洋年報顯示，2010年上半年，遠洋在中遠旗下時，協議銷售額為83億元人民幣，凈利潤為11.52億元，凈利率高達24%； 2013年上半年，協議銷售額增長至178.13億元，凈利潤卻隻有14.17億元，凈利潤率降至9.9%。

  推薦：

  這也成為繼國務院要求78傢央企退出房地產領域後，首個要求國資"退房"的地方性政策。

  "南京國企退出房地產開發是一種好事，有利於營造更加公平的市場環境。"長三角城市發展研究中心副秘書長、正高級經濟師張啟祥認為，在法律的框架下，市場經濟中不應該存在經濟所有制的差別，政府應該一視同仁。這次政策的發佈，其實在提醒這些國企不要依賴行政資源的優勢，應該提高市場競爭力來提高自己。

  江蘇省城投建設有限公司執行總裁陶存鑫認為，早期的一些市屬國企並不是從地產開發起傢，但是通過一些置換等渠道，拿到瞭不少地塊，當時在市場上比較有競爭優勢，不過，近年來隨著土地價格的飆升、土地政務的透明化，這些優勢已經不存在瞭。"這更多體現瞭政府想要規范市場的決心"。

  "要發揮市場作用，從長遠看，國資退出房地產是遲早的事，"湖北省統計局副局長葉青對中國房地產報記者表示，這將改變國有企業拿地王的現象。在他看來，國資未來更多應投入基礎設施等建設，市場經濟要充分發揮民營經濟的作用。

  不過，"財政收入不足，出讓一部分國有資產，這也不是說退就退的事，但從長遠看將是趨勢。"蘭德咨詢總裁宋延慶接受中國房地產報采訪時說。

  業內人士認為，一個樓盤從拿地到建成再到銷售可能需要3年到5年的時間，而國企退出的過程顯然需要更長時間。就全國范圍而言，國企退出房地產市場之路依然漫長。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08282426187.shtml

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