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  當年3月,國資委明確78傢不以房地產為主業的央企必須加快結構調整步伐,在15個工作日內制訂有序退出的方案。

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  在地方國資委退出房地產的前期陣營中,時間最早的要數上海,聲勢最大的算南京,時間最近的是鄭州。

  作為第一個國資全線退出一般商品房領域的城市,南京市國資"退房"的成效,將關乎國資房地產企業未來的政策調整動向。但顯而易見的是,在重重阻力下,國資退出房地產市場將是一個漫長的過程。

內容來自sina新聞

  退出不易

  房產稅試點擴容 沈陽或在列



  上海市國資委在2010年就開始明確要求,上海市非地產主業國有企業清理其房地產資產,不過並未明確規定清理時間。而且,上海側重國資整合,要把國資房地產資源向優勢國企積聚。

  "支持地產主業國資走市場化路線,健康發展;非地產主業國資有序退出房地產。"9月18日,國務院國資委新聞中心副主任蘇桂鋒對中國房地產報記者表示,對國資做房地產的態度並沒有發生變化。

  按照上海市的計劃,為進一步加快國資佈局結構調整,未來3到5年,國資分佈行業將壓縮到50個左右,從一般競爭性領域退出,大部分優質國有資產向上市公司聚集。

  在此期間,中國房地產報曾就非主業地產的央企退出情況采訪國資委,其表示,由於房地產具有開發周期,不可能說退就能退,會要求其有序退出,並未給出具體時間表。

  2010年1月,國務院辦公廳出臺文件《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》,《通知》提出:"國有資產監管部門要進一步規范國有大企業的房地產投資行為"。

  從上述分析看,南京國資"退房"有時間表、有企業詳單、有退出方法,並且全線退出,這無疑是一個大膽的嘗試。考慮到文件提及的"符合國傢要求"的說法,有理由認為,一旦南京國資"退房"取得成效,將成為國傢調整國資房地產業務的政策依據。

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  地方國資"退出"房地產來源於國資委要求78傢非地產主業央企退出之後。

  與上海國資通過整合,做大做強國企房地產業務不同的是,南京市則直接宣佈國資全部退出一般商品房領域。

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  2012年,上海國資證券化率為35.24%,低於38%的目標,但這並未改變上海市國資委繼續提高證券化率的決心。上海今年將繼續推動企業集團將優質資產和業務註入上市公司,提升上市公司質量,國資證券化率目標接近40%。

  南京的一小步

  9月13日和16日,鄭州國資相繼通過鄭州產權交易市場,發佈房地產股權轉讓信息。業內人士分析,鄭州市國資退出房地產業務此前也有,但多為參股房地產公司經營欠佳或者聲譽影響等。而按照鄭州市國資委有關人士的話說,這隻是在整合市屬投融資平臺。目前鄭州市正在推動9傢國企整合為包括鄭州市發展投資集團在內的投融資平臺,投資決策委員會設在鄭州市財政局。

  此外,已經退出的房企表現也差強人意。媒體近日報道,遠洋地產在脫離央企中遠集團之後,先後有中化集團、中國人壽(601628,股吧)、南豐控股入主遠洋地產,成為其大股東。幾傢股東對於管理權的爭奪,一度讓遠洋的股權結構難以穩定,進而造成管理的混亂。加上脫離央企以後融資成本加大、財務和銷售都面臨巨大的壓力。

  從中央到地方,非主業地產國資退出仍是定局,上海、南京、鄭州等部分地方國資委已伺機而動。但除此之外,其他地區並無實質性動作,國資退出房地產緩慢而艱難。

  南京的"退房"宣言,應該已達成業界共識。但由於龐大的利益捆綁,地方政府對此多視而不見。因此,即便問題顯而易見,響應國傢政策號召的地方政府也寥寥無幾。

  一位接近南京市政府的人士認為,國資退出房地產,與南京市近年大力倡導產業轉型、聚焦科技創新的大背景關系密切。

  和上述二者都有不同的是,鄭州市的國資退出,則是為瞭整合市屬投融資平臺。

  除瞭上述三地之外,根據北京產權交易所的數據,2012年共有15傢非房地產主業央企通過北交所轉讓17宗房地產項目,成交額為9.64億元。其中,上半年有11傢,退出13宗房地產項目;下半年僅4傢,退出4宗項目。

  央企教訓

  近4年時間過去,根據媒體報道,名單中不以房地產為主業的78傢央企退出者不足1/4。當年率先宣佈要退出房地產業務的中石油與中石化,曾是"退房"表率。但在2012年下半年,中石油旗下子公司擊敗萬科、保利等房企,搶得北京昌平的一幅住宅用地。中石化也在北京朝陽區獲得一幅商務金融用地。

地方國資整合 地產業務退出艱難

  方案顯示,通過股權轉讓退出房地產市場的有3傢,包括南京捷運房地產開發公司、鹽城國民置業公司和南京國盛房地產開發公司,今年年底前必須完成產權轉讓。此外采用業務轉型的房企有9傢,由商品房市場轉型從事保障房建設、持有型物業開發和運營、土地一級開發整理等。

  記者粗略統計發現,在其他地區,整合國資房地產業務做大做強者有之,打造當地投融資平臺者也有之。但真正決心讓國資退出房地產業務,僅南京一傢。即便考慮到地產業務為主業的國資,整合進程之緩慢也讓人驚訝。

  在南京市國資"退房"的說明中,有一段話直擊要害:"在新的形勢背景下,國資投資一般房地產開發存在著與民爭利、滋生腐敗、國有資產流失等不良現象。因此,從符合國傢改革要求,符合廣大人民群眾利益出發,國資房地產企業退出一般商品房(除保障房、科技文化地產外)開發領域非常必要。"

  問題還不僅僅在於"與民爭利"、"滋生腐敗"、"國有資產流失",而且,由於國有企業有政府信用做支撐,有壟斷帶來的利潤和廉價的資源,以及政策優勢和資金優勢等,它們的參與將會對房地產市場秩序帶來破壞。

  9月3日,在召開市委常委會之後,南京市發佈《關於市、區屬國有獨資、控股(參股)企業從一般商品房地產領域退出的實施意見》,要求市屬國資在今年年底前,從33傢有國有股份的房地產企業中退出,更多區級國資的退出時限則順延半年。

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  國企不願意退出房地產市場,利潤豐厚是原因之一,實業受困是原因之二。國傢調控目標屢屢落空,房價上漲使得囤地就可以賺錢,這對於任何企業都具有無比的吸引力,國企有更多優勢資源,介入房地產在所難免;而實體經濟增長乏力,以及國資增值保障的要求,則讓國企加劇瞭進入房地產的趨勢。此時,再談退出房地產,談何容易。

  即便在南京市,這一舉措也是殊為不易。為確保"退房"工作順利有序進行,南京市"成立由市政府錢建寧副秘書長擔任組長,市發改委、國資委、住建委、財政局、工商局、國土局、規劃局、監察局等部門負責人、各區分管區長、各功能板塊負責人"組成的工作組。並對國資委、發改委、住建委、國土局、規劃局、財政局和監察局下瞭嚴格命令。命令中多為"一律不再"、"嚴格"、"不......不......"、"停止"、"不批準"等詞匯。其退出決心可見一斑。

  從"退出方案"可見,33傢房企中18傢屬於全資及控股房地產企業,另外15傢則為市屬國有參股房地產企業股權。其中全資及控股房地產企業中,通過關閉清算退出房地產市場的房企有6傢,包括南京銀豐房地產開發公司、南京公交房地產開發公司、南京置信房地產開發公司、南京鐵源房地產開發公司、南京農墾房地產置業公司和南京老山房地產置業公司。該6傢企業將於2013年底前停止實際經營,人員分流安置到位,債權債務也必須清理完畢。據瞭解,上述6傢房企在當前基本無在售或在建項目。

  三地樣本

  2009年,是央企大規模介入房地產之年。134傢央企,約七成企業涉足房地產,但以房地產為主業的僅有16傢左右。

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  北京、上海、鄭州聯合報道

  "退房令"中缺瞭時間表,也沒公佈78傢央企詳細名單,更沒有禁止其再投資再購地,房地產周期開發就更加難以完成。

  "上海房地產企業眾多,但是資源配置卻相對不夠集中合理,質量參差不齊狀況嚴重。因此,國資整合的大背景下,上海地產集團整合也步步逼近。"一位接近國資委的人士告訴中國房地產報記者。

  遠洋年報顯示,2010年上半年,遠洋在中遠旗下時,協議銷售額為83億元人民幣,凈利潤為11.52億元,凈利率高達24%; 2013年上半年,協議銷售額增長至178.13億元,凈利潤卻隻有14.17億元,凈利潤率降至9.9%。

  推薦:

  這也成為繼國務院要求78傢央企退出房地產領域後,首個要求國資"退房"的地方性政策。

  "南京國企退出房地產開發是一種好事,有利於營造更加公平的市場環境。"長三角城市發展研究中心副秘書長、正高級經濟師張啟祥認為,在法律的框架下,市場經濟中不應該存在經濟所有制的差別,政府應該一視同仁。這次政策的發佈,其實在提醒這些國企不要依賴行政資源的優勢,應該提高市場競爭力來提高自己。

  江蘇省城投建設有限公司執行總裁陶存鑫認為,早期的一些市屬國企並不是從地產開發起傢,但是通過一些置換等渠道,拿到瞭不少地塊,當時在市場上比較有競爭優勢,不過,近年來隨著土地價格的飆升、土地政務的透明化,這些優勢已經不存在瞭。"這更多體現瞭政府想要規范市場的決心"。

  "要發揮市場作用,從長遠看,國資退出房地產是遲早的事,"湖北省統計局副局長葉青對中國房地產報記者表示,這將改變國有企業拿地王的現象。在他看來,國資未來更多應投入基礎設施等建設,市場經濟要充分發揮民營經濟的作用。

  不過,"財政收入不足,出讓一部分國有資產,這也不是說退就退的事,但從長遠看將是趨勢。"蘭德咨詢總裁宋延慶接受中國房地產報采訪時說。

  業內人士認為,一個樓盤從拿地到建成再到銷售可能需要3年到5年的時間,而國企退出的過程顯然需要更長時間。就全國范圍而言,國企退出房地產市場之路依然漫長。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08282426187.shtml

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吳冠宏

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