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  國務院發展研究中心金融研究所銀行研究室副主任吳慶認為:"依靠賣地為生的地方政府,就像騎著一輛沒有剎車的自行車,這個時候不是要吆喝調動開發商熱情,而是要找準財政收入調整的關鍵點。"

  "GDP是地方財政收入的風向標,土地卻是財政收入的晴雨表。"在江蘇省國土資源廳工作人員蔣小臺看來:"地方國土資源局主動上門拜訪開發商,利用網絡平臺叫賣土地,跨區域合作推地等舉動,說明政府人員的市場營銷意識在加強。但也不能為瞭多賣地、快賣地造成賤賣地。"

  唇亡齒寒

  天津等城市打包出讓土地、上海則嘗試"退二進三"、邀請開發商探討城市土地規劃,種種做法都顯示出地方政府開始放下身段,通過服務和營銷來實現土地招商、更大程度實現土地價值最大化的趨勢。

地方國土局主動上門拜訪開發商 賣力為土地吆喝

  肥瘦搭配制

  這樣的情況也存在基隆中山土地貸款於二三線城市,鄭州市2、3月的住宅用地供應是0宗,4月供地總量也同比下降69%,這3個月基本上處於斷供局面,給當地開發商造成瞭一定的恐慌。

  饑渴式營銷

內容來自sina新聞

  經濟觀察報調查發現,面臨賣地窘境,地方政府開始轉變過去"皇帝女兒不愁嫁"的思路,開始使盡渾身解數為土地吆喝。

  地方政府對"聯席肥瘦搭配機制"的運用,並不局限於地塊地段和品相的"肥瘦",更主要的是在於土地自身結構調整。地方國土資源局開始調整用地結構的佈局,即少供住宅用地和商業金融用地,多供物流用地和旅遊用地,在國土資源部眼中,物流用地、養老用地等新型產業用地正在成為一塊"肥肉"。

  新鴻基發展(中國)有限公司董事鄧維聰告訴經濟觀察報,現在這個市場上政府根本不敢拿供應大量土地,並且各地都在陸續啟動十三五規劃,淡市之下開發商更多采取觀望態度,政府在土地利用方面也需要放緩節奏。

  地方國土資源局強強聯合出售土地不斷在全國各地上演,蘇州、無錫、常州、常熟、太倉、張傢港、江陰等七個城市組團叫賣土地,"總共約1200萬平方米的土地組團在一起進行銷售,一是可以共享開發商資源,二是通過這種方式讓開發商感覺到你的誠意,三是優質和劣質地塊捆綁銷售能盡快地回暖土地市場。"蔣小臺說。

  經濟觀察報獲悉,國土資源部聯合國[微博]傢發改委、國傢鐵路局等部委打造"鐵路城鎮綜合體",推進鐵路周邊土地綜合開發,沿著交通幹線串糖葫蘆似的佈置居民點,從而形成具有一定功能的衛星城鎮,"這樣可以使過去分散而低效的土地得到利用,這些城際鐵路串聯可以將部分土地變成優質土地,土地增值收益當然不僅僅在國土系統,也包括鐵路系統,對於具體的利潤分成機制尚在探討階段。"上述國土部土地利用司一位官員告訴經濟觀察報。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-18/08362950333.shtml

  這樣的案例不僅僅出現在上海。杭州蕭山區國土資源局表示,在杭州蕭山區拿地,不管土地面積多大、金額多高,保證金最高均不超過1000萬元,目的是減輕開發商資金成本壓力。



  調動開發商積極性

  中指院數據顯示,2014年前8月,房企在土地市場上略顯保守,累計拿地金額同比下降幅度達到33%,多數房企土地購置金占銷售額比重均大幅下降。比如萬科由2013年的51%下降至10%,保利和金地拿地銷售比均為20%左右,富力、世茂和雅居樂拿地銷售比重均低於10%,其他企業中僅龍湖、中海、華潤置地在銷售良好的情況下保持穩定的拿地節奏。

  要想土地能夠盡快地銷售出去,還需調動開發商的積極性,地方國土資源局通過優惠政策多次尋找開發商溝通拿地事項。

  "國慶節前上海市國土資源局相關人員和我通電話商量想要我們定制他們的土地,這塊土地我是想要的,但一直在猶豫,所以遲遲沒有出手,他們給出的條件是通過調整土地指標,增加容積率、放松建築限高、降低土地的精裝修住宅比例,降低土地出讓金首付比例或保證金等措施讓我盡快地購買這塊土地。"上海某上市房企董事長向記者透露。

  內蒙古國土資源廳、湖北省國土資源廳早已嗅到物流用地商機,主動找尋阿裡巴巴[微博]集團、京東集團、普洛斯集團等公司詳談合作。2014年物流用地的面積增加近萬平方米,大面積地供應物流用地,減少住宅用地已成為供地市場的新常態。

  地方政府通過優惠政策主動親近開發商,而部委之間則是通過互助合作親近實現多贏。

  目前北京市國土資源局和天津市國土資源局已建立起區域國土定期聯席會議制度,就是目前地方政府賣地創新的一個縮影。

  黃金灣投資集團董事長申威表示,部分地方政府正在積極地尋求供地之變,力求在淡市中吸引房企逆市拿地,說明地方政府的賣地市場意識加強,"從根本上來說,地方政府隻是在強化服務,很少真正讓利地價,很多城市甚至提高基準地價。在目前房企資金緊張的局面下,若想擺脫土地市場低迷形勢,就需要考慮企業和市場的真正購地需求,隻有這樣才能讓土地市場真正回暖。"



  數據顯示,2014年前三季度,出讓金累計為1.7萬億,同比下降22%。以往的土地成交旺季8月,今年卻一片慘淡,全國300個城市共推出土地2537宗,環比減少29%,同比減少25%。供地總量下降的同時,土地出讓總額也僅為1449億元,環比減少11%,同比減少40%。

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  年初國土資源部喊話超500萬人口城市原則上不再新增建設用地,在具體實戰中更多表現為土地的饑渴式營銷。

  北京城建集團拿地負責人陸永河告訴記者:"從拿地人角度來說,超500萬人口城市原則上不再新增建設用地,就是說這些地區沒有新增建設用地瞭,這會造成開發商去一線城市大面積拿地。"

  公開數據顯示:一線城市8月共推地52宗,推出土地面積300萬平方米,環比減少16%,同比減少38%,在大面積減少土地供應的過程中卻又推出"絕版地塊"。"這相當於大漠中的一股清泉,讓口渴的人趕快出手。"陸永河說。

  今年樓市的不景氣已令土地市場陷入冰封:2014年前三季度,全國300個城市賣地收入僅1.7萬億元,不足2013年半年的賣地收入。

  "斷供土地並不是說當月真的沒有土地銷售,而是調動開發商的緊張情緒。"蔣小臺並不贊同饑渴營銷,土地饑渴營銷沒有從購買者的購買需求出發,不值得鼓勵。

  一位天津市國土資源局官員告訴記者,聯席會議的主要內容是商討京津冀接壤且潛力發展地區的賣地搭配機制,具體來說是采取"肥瘦搭配制",比如把稀缺地塊(類地王)和流拍地塊搭配捆綁出售,最後各地方國土資源局根據地塊評估價格對土地收入進行分割,目前主要操作的區域是城際接壤的高鐵沿線周邊土地等。



  "就算賣產業用地收入暫時不像住宅用地金額龐大,但行業的前景會帶來大量的土地增值稅,更何況產業用地執行的是彈性用地制度,若發展差可以收回,若發展好則擁有土地增值稅,在這個時間重點扶植物流用地是情理之中。"國土部土地利用司一位官員表示。

  沸騰的電商物流地產鏖戰把物流用地推向瞭臺前。仲量聯行統計數據顯示,北京市物流用地賣地凈利潤約是15%,而寫字樓、零售毛凈利潤約10%。

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