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  另外,從該樓盤所在區域看,人們能接受的房價就是在現有價格基礎上下降10%-15%。因此,業內人士認為,讓購房者自留10%的保證金基本可以理解為一種新式促銷手段。

  同時,從銀行貸款的角度來看,房產"降價險"也難具有實操性。對於普通購房者來說,很少有人能一次性付全款買房,大多需要通過銀行按揭貸款來購房,張大偉表示,在貸款時涉及到房屋的評估值按房款90%計算還是按100%計算的問題,如果按90%計算,購房者必須多繳納首付款,而按照100%計算則不符合法律規定。

  據瞭解,上述樓盤的房產"降價險"是與珠江人壽合作推出的,而珠江地產與珠江人壽同屬廣東珠江投資控股集團有限公司。有業內人士分析,這種淵源才使得珠江地產推出房產"降價險"成為可能,而如果換做兩傢沒有"親戚"關系的地產商和保險公司,恐怕難得有保險公司敢推出這樣的保險。

  日前,保監會發佈通知指出,為加強償付能力監管,防范房地產投資風險,保監會決定對保險公司的投資性房地產的評估增值進行清理和規范,要求各保險公司應暫停執行投資性房地產公允價值計量政策。業內人士認為,這與當前房地產市場走勢不清有很大關系,在房價上行階段,險企采用投資性房地產公允價值計量方式風險較小,而一旦進入下行通道風險就將急增。

內容來自sina新聞

 房價下跌開發商負責?

  記者隨機采訪瞭幾位北京市民,他們的第一反應是開發商做促銷,但同時也覺得這種辦法似乎很好。"買房之後再也不用擔心降價瞭。"李女士表示。中山大學風險管理與保險學系主任申曙光、中原地產首席分析師張大偉也表達瞭類似觀點,他們認為,這更多地是開發商希望通過房產"降價險"來給購房者傳遞信心,從而促成購房行為。

  今年以來,房地產到底是向左走還是向右走再一次成為焦點話題。而部分地方房產的降價使得購房者信心不足,隻觀望不出手。張大偉認為,這種價格保險肯定會打消部分購房者的疑慮,將在一定程度上促進樓盤銷售。

  同時,他還指出,在很多城市房產市場已經絕對過剩的情況下,結構性調整、短期波動將成為常態,並且房價波動幅度在20%-30%也不奇怪,那麼,如果房價跌幅超過10%,超過的部分購房者是否也能得到賠償呢?如果隻賠10%購房者又會不會買賬呢?

  首先,從保險的角度來看。由於其出險與否的標準是交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比,那麼就存在賠付與否的決定權在開發商手上的問題。開發商可以選擇本期房源交房前不降價或者封盤的方式避免保險的賠付,等過瞭保險期限之後再采取新盤定價策略。這就是出險與否的評判標準不客觀,盡管房價決定權在開發商手上,保險賠付由保險公司承擔,但由於二者的親戚關系就使得該保險難以避嫌。"如果以第三方權威機構公佈的該區域樓盤市場價格作為出險標準,或許將更客觀一些。"張大偉認為。

  賣保險還是促銷房子?

  盡管開發商推出房產"降價險"一方面證明瞭自己的資金實力,另一方面表達台中龍井農地貸款瞭自己對樓市的信心,但張大偉認為,這種促銷模式很不妥當,無論是從保險設計還是從銀行貸款的角度來看,其實操性都有待驗證。

房產"降價險"吸引客戶 業內質疑:噱頭大操作難

  買瞭房子萬一價格下降怎麼辦?在當前房價走勢撲朔迷離之際,購房者的這一擔心更加強烈。而昨日,珠江地產旗下某樓盤推出房產"降價險",買的房子如果降價瞭,保險公司來賠付。這種前所未有的促銷方式到底能不能給購房者實惠?又是否具有實操性?接受《證券日報》記者采訪的人士認為,這一促銷方式的噱頭成分大,實際操作很難。

  房價下降保險來賠?

  張大偉強調說,珠江地產推出房產"降價險"的行為是通過保險的方式固化房價隻漲不跌的觀念,給人傳遞一種房價降瞭開發商負責任的信號,從而促成購房行為。"住房是商品,價格波動很正常,如果通過保險直接針對某一時點的住房價格進行保障,與市場經濟相違背。"張大偉表示。據記者瞭解,目前針對價格的保險產品大多為指數型保險,並且出險與否的標準來自第三方標準。

  房產"降價險"到底是個什麼險?據瞭解,如果購房者選擇"降價險"的方式購買該樓盤,隻需花九成房款即可買房,其餘10%的房款作為保證金由客戶保留。到約定的交房時間前4個月(2015年6月底),如房價沒降,購房者再向開發商交付10%的保證金,如果降價瞭,則由珠江人壽代客戶向開發商支付餘款,無需客戶繳納保證金。同時,判定房產降價的標準是以交房前4個月客戶所購買房源與相鄰樓棟的在售相同樓層、相同朝向房源價格相比。

新聞台南楠西建地貸款來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/08182812515.shtml
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吳冠宏

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