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內容來自sina新聞

  據鏈傢地產市場研究部統計,截止19日,5月間已有7個新建商品住宅的期房項目入市,供應住宅1684套,同比2012年下降20%,比2011年下降45.9%。純商品住宅成交3013套,比2012年同期下降33.6%,比2011年同期下降6.5%,供應與成交均達2011年限購以來的最低水平。

  北京麥田市場研究部經理張葉松指出,當前市場成交房源中建築年代在07年及07年以前的超過80%,"滿五年且業主名下唯一"的免稅房是目前市場的主要成交房源。

  而在成交均價方面,截至5月15日,2013年新增供應中,已成交的項目成交均價與擬售價差明顯縮小,其平均值隻有5.2%,而2011年和2012年同期,新增成交項目的成交價與擬售價格差分別為10.4%和16.7%。

  對此,鏈傢地產市場研究部張旭認為,雖然當前潛在需求規模仍然較大,但是有兩個問題會制約成交明顯回升:首先是大量改善性需求觀望。在新政落地,"20%個稅"征收已成事實的情況下,購房者一面尋找免稅房源,一面期待業主降價的心理預期加強,比起新政之前,需求釋放節奏會整體放緩;其次,4、5月份,市場成交主要由剛需支撐,但是,二手住宅市場剛需規模相對較小,能夠持續釋放的時間有限,如果改善性需求不入市,成交量很難回到月均萬套的相對高位。

  因此,張旭預計今年上半年會是新政執行最為嚴格的階段,量價繼續維持低位運行的可能性較大。

  總而言之,由於預售證獲得難度較大,開發商為瞭達到年中銷售目標,或會有部分前期銷售業績不佳的項目選擇接受價格指導而入市,但是供應低位難以得到有效改善。

  通過監測發現,近兩個月成交熱點都集中在年代較早的住宅集中區域,例如回龍觀、天通苑、通州梨園、大興黃村地區。中高端市場由於樓盤較新成交銳減成為重災區,僅望京區域保持相對較高的交易量。

  與此同時,在必須接受住建委價格指導才有可能獲得預售證的規定面前,一些開發商也采取瞭觀望態度,"先扛一扛再說"成為這些開發商的普通心理,由此,開發商向住建委申請開盤的新房源數量也在逐漸萎縮。

  二手房:上半年較難"破冰"

  鏈傢地產市場研究部張旭預測,從5月底下旬開始,供應節奏還是會較前兩月有所加快。目前已有中鐵、金隅、方興、金地、富力等大房企旗下項目亮相。隨著旺建地 容積率任何問題免費諮詢季來臨,預計入市項目有可能出現一定幅度上漲,但由於政策影響,開盤節奏會相對較慢,需求難以像往年正常時期充分釋放,今年5、6月有可能創出限購後傳統旺季的供銷低位。

樓市步入後新政時代

  同樣來自鏈傢地產市場研究部的數據顯示,今年初至今,新建商品住宅新增期房在進入預售狀態的項目有45個,總供應量為11876套,供應量比2012年同期減少3.8%,近三年同期供應規模大體相當。但截至5月15日,尚未顯示簽約的項目數量占比方面,2011年-2013年分別是21.1%、32.1%、37.8%,是近兩年的新高。且4月份以後入市的18個項目中仍有13個為簽約成交。

  另外,緊鄰潮白河國傢森林公園的龍湖好望山,從3、4月份開始,也一直都保持著較好的銷售業績,幾乎是一天一棟。據瞭解,龍湖好望山作為龍湖成熟托斯卡納別墅社區第三期產品,總用地18萬平米,項目綠化率為30%,容積率為1.4,為市場上較少有的低密產品,集合環境和價格方面的優勢。目前在售產品為210-390平米疊拼,上疊房源均價500萬/套,下疊均價600萬/套。

  一般5-6月,是年中銷售旺季,也是開發商沖刺上半年業績的時間。但由於今年的特殊政策環境,在旺盛的需求背景下,開發商為瞭博取利潤,部分已獲得預售證的項目也存在延緩開盤的現象。從已開盤項目的銷售情況看,隻要有供應入市,基本都能夠在短期內達到較高的去化率。

  自新政落地以後,二手住宅市場中的改善性購房需求積極性降低,當前市場中剛需購房占比大幅提升。從近10周的成交均價變化看,最近5周(4月第三周至5月第三周)比前五周(3月第一周至4月第二周)減少瞭近900元。

  短期內較高去化速率

  毗鄰北京的天津市場也呈現出類似的情形。如雅頌居,作為天津嘉裡中心內唯一出售的精裝住宅產品,是海河東岸CBD首個正式開放展示的高端住宅項目,目前該項目雖然價格已上調,但仍然銷售不減,成為天津市區高端住宅銷售領跑者。據瞭解,該項目以"人居"理念貫穿整個規劃,主力戶型為130-150平方米的兩居室以及180-190平方米的三居室。截至目前,2013年5月僅過不到三分之二的時間,天津雅頌居5月認購額已近8000萬。

  總體而言,目前地產專業人士對於一線城市核心地段的中高端物業的預期普遍樂觀。據分析,一二線城市中高端住宅市場抗風險能力高,當下對資金吸引力比較強。這也使得中高端樓盤在入夏之後積極尋求一波新行情。

  剛需市場方面,隨著傳統旺季的到來,也迎來瞭較好的銷售量。固安作為離北京市區最近的周邊市場,發展前景非常被看好。無論是對北京的客戶,還是當地的居民,都有強烈的吸引力。由於固安的樓盤單價較低,很多購房者都考慮在固安自住或者投資。據瞭解,6月份到年底綠宸·萬華城將推出近1400套房,面積為58-120平米的1、2、3居,起價在6500元左右,價格都較去年底有瞭20%左右的增幅。

  從市場的成交情況的來看,新政以後的商品住宅成交量是從1季度的高位跌落,但絕對值與限購後的往年同期比並沒有出現較大幅度下滑,這一點和二手住宅市場新政後成交迅速跌至歷史低位不同。而且新增項目的去化率接近4成,說明需求依然較為旺盛。

  從目前市場反饋的情況看,今年5月份房地產市場的銷售量出現明顯下滑,這跟供應量的減少不無關系。據瞭解,4月份以來,北京市住建委收緊瞭新建商品房的預售證審批,這讓新房源入市的進度變得緩慢。

  二手房市場方面,作為新政重災區,在政策影響下交易量出現劇烈下降,觀望氛圍籠罩二手房交易市場,新政對市場的影響依然處於非常強烈的階段。

  根據鏈傢地產市場研究部統計,5月份前三周,北京市二手房住宅成交3019套,比今年1月同期減少72.1%,僅僅為2012年同期的44.4%。

  記者在調研中發現,在旺盛需求的支撐下,不少中高端樓盤都取得瞭較好的銷售成績。諸如東二環外當代MOMA·歷峰,地處東二環核心腹地,坐擁東直門、工體,燕莎使館區等諸多核心區域,總建築面積22萬平方米,其中住宅為13.5萬平方米,配套商業面積8.5萬平方米,由8幢高層高端住宅建築組成,為純粹的高端社區。4月28日,該項目推出50餘套房當天就認購超九成。

  除瞭結構性的影響外,新政以後,議價空間有明顯擴大。當前市場成交房源雖以免稅房為主,但是個稅調整使很多高稅房屋出售難度增大。據瞭解,目前業主成交周期擴大到近兩個月。為加快出售進度,需繳納個稅的房屋業主主動下調報價或者在議價過程中降價的情況增多。

  新房:傳統供銷旺季或現低落

  相關數據顯示,5月1日前兩周,全國主要54個城市新建住宅的合計簽約量僅82743套,較上月同期下滑23.8%。從北京市場來看,據鏈傢地產市場研究部統計,5月北京上半月新建商品住宅網簽量為2560套,扣除保障房後僅2042套,比4月同期下降6.2%。自新政落地以後,近一個半月,純商品住宅總成交量為7295套,同比下降17.4%。

  2012年5月,北京樓市以"紅五月"正式奠定全年"低開高走"的大勢,但今年5月正逢樓市新政"滿月",如果說3月的成交暴漲透支瞭後期需求,4月成交下跌完全在預期中,業界對5月則充滿希望,開發商的推盤積極性有所增加,但同時市場觀望情緒也進一步增強。

  定今年二手房走勢的在第三季度,市場適應政策後開始回暖,政策中可能的後續新招,可能在第三季度至第四季度再次形成博弈。2013年將註定成為政策轉型關鍵的一年。此外,數次的調控失效已經證明瞭行政幹預並不能解決市場問題,解放土蘆竹土地貸款房貸地財政,建立符合市場發展的新型運轉機制才是良策。"北京麥田市場研究部經理張葉松對《安傢》記者表示。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-25/13392262728.shtml
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吳冠宏

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