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內容來自sina新聞

中國人鐘情買房傳傢 買房養老不如當收租婆土地貸款桃園復興土地貸款

  從古至今,國人對土地和房產情有獨鐘,商品房時代的到來,買房置業讓更多人富足起來,甚至成為養老的方式之一。

  古代高官告老還鄉,或者商人賺錢回鄉之後,會幹什麼?置地傳傢。因為在古人眼裡,土地的風險最小,買地之後,不用怕後代子孫沒出息,隻要他不吃喝嫖賭敗傢,地裡總能種出糧食,穩定的地租就能養活他們。

  古人的想法很樸素。回到現代中國,土地歸國傢所有,用地最高隻有70年使用權,"買地傳傢"的現代版本,演變成瞭"買房傳傢"。出租房子當"收租婆",每月收取穩定租金,多安穩!

  早年煤老板們大規模在北京等大城市買房,除瞭部分純粹是為瞭賺取房屋買賣的差價外,有些人的樸素想法,也許就是以後用這些房子的租金過後半輩子生活,或者讓子女衣食無憂。

  作為一個對"買房養老"做過深度思考的人,我曾經將此付諸過實際行動。在2010年,我一度這麼規劃自己的養老:除瞭一套自住房外,有3套可以出租的房子,每套月租2000元,那麼每個月可以收取6000元租金,老瞭之後日子也能不錯。

  養老金怕通貨膨脹,但是房子不怕,現在大米一塊五一斤,房租2000元一個月,以後如果大米15元一斤,房租估計也差不多能漲到一萬好幾。

  當時,我貸款在北京西南三環買瞭一套62平米的房子,總價大約78萬元,簡單裝修配置傢具之後,每月租金1500元。現在,這套已經不屬於我的 房子已經漲到瞭200多萬元,每月租金大約3000元。從理論上說,如果有人當時買瞭3套這樣的房子,每月租金就能收1萬元左右,過富足的退休日子沒啥問 題。

  有人喜歡計算房價與租金的性價比,覺得買房不如租房。他們的理論沒有錯。不過,對於不善於理財的人來說,買瞭房出租,就像古代人買地,是一種防禦性理財手段,你能說古人買地收益不如經商,所以買地都是錯誤的嗎?

  當然,買房養老也不是什麼房子都能買的。能獲取穩定的租金,是"買房養老"選房子的前提。結合自己的經驗和教訓,我總結瞭以下幾條,希望能對你有所幫助。

  客源穩定是第一位沒人租一切皆成空

  作為養老出租的房產,應該具備防守型資產的特征。也就是說,這些房子的升值性可以被忽略,但是房子必須能獲得的租金是穩定的收入。因此,這些房子附近地域租房需求要旺盛。

  首先,買房所選擇的城市必須是外來人口比較多的,那樣租房的需求會比較旺盛。北上廣等大城市,出租房基本供不應求,而在一些小城市,由於外來人口較少,房子可能很難出租出去,即使能租出去,價格也很低。所以,買房之前一定要先考察出租房市場,看看房子是否很容易出租。

  選定一個城市之後,下一步就是考慮在哪裡買房。地理位置較好,交通便利的區域,乃是首選。有經驗的房產投資者比較青睞市中心的樓盤,那些房子交通便利,對於租戶來說非常方便,而且往往離上班公司也近。相比之下,偏遠地域的房子就難出租得多。

  美國底特律的案例為我們提瞭個醒:在一些資源型的城市,或者正在走下坡路的城市,"買房養老"比較不保險。底特律由於人口不斷外流,有些房子幹脆被人遺棄,哪還有多少人去租房子?

  如果指望在這樣的城市買房子養老,顯然不靠譜。"鬼城"的報道屢屢見諸報端,那些地方房子入住率低,想出租出去自然更加困難。如果買瞭那樣的房子,不但沒法出租,每年還要倒貼暖氣費、物業費什麼的。

  算算租售比在哪裡買房子更合適

  花同樣的錢,買到不同的房子,然後出租,其實回報是不一樣的。

銀行二胎車貸  在比較該在哪裡買房時,不妨先計算投資回報率。最廣泛采用的方法是計算租金的年回報率,公式為:租金回報率=每月租金收益×12/購房總價。這種方法計算簡便,對買哪套房子的情況分析會較為準確。

  假設有這麼兩套房子:一套房子80萬元,租金每月1400元;另一套房子100萬元,每月租金2000元。按照公式計算,第一套房子的租金回報 率2.1%,第二套房子的租金回報率2. 4%,顯然,買第二套房子更合適。因此,買房時不必死盯著價格,同時要看它的租金收益率。如果一個地方的房子租金很低,那麼即使房價也低,買下來也不見得 劃算,除非這個地方以後發展潛力很大。當然,每個地方房子由於需求不同,租金回報率也不盡相同,如果把回報率低的與銀行利率相比,往往是不劃算的。不過作 為一種防守型的資產,一次性投入,然後坐等收取租金,也是一種對抗通貨膨脹的對沖工具,即使"不劃算",也是一項不錯的投資。

  小房子更好出租 戶型性價比很重要

  有租房經驗的人都知道,一居室的比兩居室的更好出租,三居室的在大城市很難出租,因為總價太高,四居室五居室等就更不用說瞭。

  對於投資來說,選擇小戶型出租最為合適。可以舉例:一套100平米的兩居室,租金肯定不會比50平米的小兩居高一倍,因為對於租房的人來說,就是要一個獨立空間而已,大小並不是很在意,但會對價格非常敏感。

  試想,如果你買一套130平米的三居室,同樣價格也可以買兩套60多平米的兩居室,但是三居室租金肯定不如那兩套房子加起來高,而且出租起來也更加困難。

  因此,買房養老,一定要選擇小戶型的房子,總價低,既好出租,價格也更加合適。

  配齊傢具傢電租金 更高看長久別偷懶

  空房子出租,與配齊傢具傢電出租,價格可能差到20%。以中等城市一套房一個月1500元租金為例,如果一個月差300元,兩年下來,差額就可以把空調、電視、冰箱、洗衣機什麼的全部配齊瞭。接下來的時間,多出來的租金就是純收益。

  作為打算長期出租的房子,將那些必要的傢具傢電配置齊全,並進行簡單裝修,其實是一門非常劃算的事。



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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-1房屋2胎銀行利率多少免費諮詢試算7/08343645165.shtml

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