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趙秀池取消限購 樓市就會好起來嗎



  今年以來,樓市走勢比較低迷。根據國傢統計局最新公佈的5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況和1~5月份全國房地產開發和銷售情況,與上月相 比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下降的城市由1月份的6個增加為35個。1~5月份,全國商品房銷售面積同比下降7.8%,降幅比1~4月份擴大 0.9個百分點。其中,住宅銷售面積下降9.2%,辦公樓銷售面積下降5.8%。商品房銷售額下降8.5%,降幅比1~4月份擴大0.7個百分點。其中, 住宅銷售額下降10.2%,辦公樓銷售額下降14.0%。從數據上看,似乎有量價齊跌的走勢。不斷有人呼籲取消限購,認為取消限購是拯救樓市的一根救命稻 草。取消限購真能拯救樓市,令樓市走出困境嗎?如有購房問題請撥打熱線:400-606-6969

  筆者認為,取消限購是一把"雙刃劍",不能把它作為拯救樓市的利器,放開限購的效果恐怕會事與願違。一方面,取消限購,就給瞭一些人投資或投機 的空間,如果某地的房地產市場被看好,則投資性和投機性需求比例過大,會助推房價不斷上升,便有房地產泡沫風險加大,而泡沫破裂的後果是大傢不願看到的。 日本和美國過去房地產泡沫的事實已經給我們敲響瞭警鐘;另一方面,取消限購實際上更多的是一個信號的傳遞,它會改變人們的預期,讓人們以為,住房供過於求 現象已經出現。而資金是逐利的,追漲殺跌是投資者的本性。如果某地房地產市場已經出現瞭供大於求,沒有投資盈利的機會,則投資的住房需求一夜便會化為烏 有,自住的住房需求也會躊躇不前。因此,如果樓市確實已經供過於求,取消限購則不能使樓市走出困境,反而會改變人們的預期,從而減少住房需求,使樓市更加 低迷。所以,取消限購未必能解決目前樓市低迷的問題。

  從理論上講,取消限購可以讓一部分人的住房剛性需求得到滿足,也可能使一部分投資或投機性需求得到釋放。但是,仍然不能改變樓市的供求關系,不能改變樓市的基本面。

  其實,到目前為止,我國房地產市場的基本面並沒有發生變化,房價漲幅收低或出現小幅回調是我國宏觀經濟軟著陸的表現,也是房地產市場平穩健康發 展的征兆。從5月份數據來看,與去年同月相比,70個大中城市中,新建商品住宅價格下二胎房貸 二胎房貸利息降的城市有1個,上漲的城市有69個,上漲與下跌的城市數與1月份是 一樣的。隻不過最高漲幅從1月份的20.9%回落到瞭11.3%,隻是房價漲幅收窄而已。我們觀察數據時,不要僅僅局限於與上月同比、環比的小幅波動的變 化,更要從長期趨勢來判斷樓市的走勢。

  在我國處於城市化快速發展的背景下,城市規模在不斷擴大,城市人口在不斷增加,按過去城市化速度1%保守估算,每年也有1300萬人口進城。加 之單獨生育政策的放開,各城市人口增加的速度要快於以往。在我國城市化完成之前,城鎮人口不斷增加這個趨勢不會逆轉。我國房價不斷上漲的一個主要原因,就 是城市化進程不斷加快,城鎮人口不斷增加,帶來城鎮住房需求不斷增加,加之過去的住房欠賬太多,導致我國的住房市場近年來一直處於供不應求狀態。我國的城 市化率從取消福利分房的1998年的33.35%,上漲到去年的53.73%。15年間,提高瞭20.38個百分點,每年平均增加1.36個百分點。與此 同時,全國城鎮人口更是從4.1608億人,增加到瞭7.7111億人,去年城鎮人口已經是1998年的1.85倍。所以,伴隨著城鎮人口的不斷增加,住 房的供求矛盾比較突出,尤其在一、二線城市,原有的戶籍人口也還有很多住房困難戶,僅北京(樓盤)就有13萬戶兩房的輪候傢庭在翹首以待,增量人口的住房 問題也比較突出。正因如此,自2011年起,我國對住房價格上漲過快的熱點城市采取瞭限購。限購從長遠來看對樓市是有利的,它可以讓住房回歸其居住功能, 使樓市的發展更平穩健康。

  住房限購有點像計劃經濟時代短缺經濟下的憑票供應,被很多人詬病。其實住房限購也有其符合經濟學原理之處。由於住房自住與投資兩相宜,賦予投資 需求的住房需求則具有一定的無限性,而我國的土地是有限的,能夠蓋房的土地更是有限的,所以,住房的有限供給永遠滿足不瞭無限的住房需求,因此,通過限 購,減少投機性與投資性需求,使住房回歸居住功能,從經濟學原理上是一種正確的選擇。通過限購,使首套房的剛性需求和二套房的改善型需求得到滿足,抑制瞭 投機性與投資性需求,減少瞭房地產泡沫的可能性。

  僅僅取消限購不能拯救低迷的樓市。樓市的健康發展還需要良好的經濟環境、金融環境等的支持,更需要政府和企業苦練內功,從城市運營、產城一體、 供求均衡角度去開發、設計、提供多元化的適銷對路的房地產,摸準樓市的脈搏,"蓋有人住的房子",房地產市場的發展便無後顧之憂。

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