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樓市新政下一步買房落戶放開存期待
??樓市新政“下一步” 買房落戶放開存期待
??一系列房地產政策“組合拳”釋放出來的積極信號，正令地產開發商們重拾信心。
??3月30日傍晚，中國人民銀行(央行)聯合住建部、銀監會發文，宣佈下調二套房個貸首付比例，將最低首付比例調整為40%；同日，財政部也發文稱，將放寬個人住房轉讓營業稅免征期限，由購房超過5年(含5年)下調為超過2年(含2年)。
??多位受訪房產開發商負責人對經濟導報記者表示，這一“金融+財稅”的調控舉措，有望激發改善型需求進入市場，並給房企帶來脫困機遇。“大傢都得土建融嘉義梅山土建融跟銀行借錢利息二胎年息到瞭去庫存的良機。”濟南某房地產企業的項目總監劉濤說。
??值得關註的是，在業內人士看來，上述“組合拳”並非管理層直接出手刺激市場，而是通過貨幣、財政等配套政策激發市場活力，凸顯出新一屆政府以市場化手段來推動房地產業發展的思路。
??“雖然這種舉措短時間內很難在數據上體現出調控效果，但長期看來，將會引導房地產市場更為健康地發展。”北京師范大學經濟學院房地產研究中心教授張文清對此表示。更有專傢指出，遵循上述政策思路，預計後期房地產市場還將迎來買房落戶放開、限購限貸放松等多項政策，以推動存量住房的消化，令市場踏上復蘇之路。
??緩解資金壓力
??“前兩年的時候大傢見面還都說能過得去，但是現在的日子真挺難過。”3月30日，劉濤對導報記者說。作為已經在房地產市場從業十幾年的資深人士，他坦言近兩年來確實是開發商最為難熬的時段，“融資難、市場推廣難、價格戰等問題此起彼伏。”
??“還好政策終於落地瞭。”劉濤說道。從去年9月底，央行出臺房貸新政，放寬首套房貸認定標準後，敏感的市場人士就已經看出瞭宏觀調控思路的轉變，如今央行又推出與二套房相關的政策，“一系列政策聯動效應下，有望推動房地產市場在今年回暖。”
??央行3月30日發佈的政策顯示，此次對於為改善居住條件而購買二套房的購房者，央行將最低首付款比例調整為40%。而此前，各地二套房商業貸款首付比例為不低於60%，北上廣深四城市則高達70%。
??“200萬元的房子，首付就可以少交40萬元。”劉濤表示，二套房貸門檻的降低將大大刺激改善性需求入市，緩解開發商目前的庫存壓力。“特別是一些中高端項目，它們的前期定位就是針對想改善居住條件的客戶。但現實情況是，銀行的限貸、高首付比例政策大大提高瞭購房門檻，將消費者擋在瞭門外。”
??另一位受訪房地產企業負責人也對導報記者表示，與全國二、三線城市一樣，去年以來濟南房地產市場庫存也一直呈現上升態勢，至今年2月份商品房庫存量已超過20萬套。其中萬科、中海、綠地等地產大鱷推出的大項目，更是給市場帶來壓力。較為明顯的表現為，新盤推出集中的西客站片區，一度出現某樓盤為促銷每平米降價近千元的案例。
??“此次二套房貸門檻的降低，能將我們的客戶源拓展得更廣，項目回收資金的能力有望提升，從而緩解企業面臨的銷售、資金難題。”上述負責人表示。更有業內人士指出，去年以來為瞭加快項目銷售，濟南多傢開發商推出0首付、萬元首付等活動進行促銷，實際上部分首付資金一直是由開發商墊付，此次央行新政將解除相關開發企業的現金流警報。
??後市以穩為主
??值得關註的是，在此次央行降低二套房貸門檻後，財政部於同日推出的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》，也被房地產業內看做推動樓市復蘇的有效舉措。
??“一套100萬元的房子，可以省去5萬元左右的交易成本。”3月31日，濟南市槐蔭區一房產中介銷售經理張強濤對導報記者表示，這一稅費的降低，對買賣雙方都會帶來一定利好，“對於售房者來說，稅負大大降低，而對於購房者來說，購房支出也能隨之有所降低。這也意味著，交易兩方的積極性都會有所提高。”
??劉濤則認為，上述政策雖然直接作用於二手房市場，但對於新房市場也會起到積極作用。“比如一些客戶賣出二手房的目的就是籌資購買新的住房，改善生活、學習環境。就是說，二手房交易市場的活躍，會在一定程度上帶動新房交易量的增加。”
??不過，上述人士也表示，此次央行與財政部方面聯手推出的新政，最終能夠對樓市復蘇能夠起到多大效果，仍需等待長期觀察。“我們的初步預測是，一、二線城市房價會逐步企穩回升，北上廣等需求旺盛城市重新抬頭，但受整個房地產市場投資收益下滑影響，並不會出現大幅上升的情況；三、四線城市改善性需求有限，房價不會出現太大波動。”劉濤說。
??多位受訪業內人士表示，濟南樓市炒作氛圍較淡，今年最大的任務是去庫存，所以相關政策放寬不會引來過多資金湧入，後期樓市價格仍將以穩為主。但明年價格重回升勢是大概率事件，有購房意向者應對此有所關註。
??調控去行政化
??實際上，在預判後期樓市走向之時，開發商也將更多精力放在對宏觀政策的關註上。
??某房產集團山東分公司的總經理就對導報記者表示，從近期調控政策的轉向看，新任管理層去行政、重市場的調控思路較為明顯，如果企業把握好瞭這一精神，可以做的準備工作就很多。“比如調整產品結構，有針對性地增加細分市場競爭力。”
??同策咨詢研究部總監張宏偉也對導報記者表示，此次二套房貸降首付、營業稅降低免征門檻等政策將使房地產品質路線重獲市場認可，“房企將更加註重產品研發及附加值的提高，而不是簡單像高周轉類型企業那樣通過產品的標準化與大規模復制、高速周轉獲得相對比較薄的利潤。”
??而在一系列政策推出的基礎上，下一步還會有何房產新政推出，也成為業內關註的焦點。對此，張文清表示，考慮到幾項出臺政策都瞄向釋放市場消費能力角度，不排除央行進一步下調首套房貸款首付比例的可能。
??北京中原地產首席分析師張大偉則認為，部分一線城市限購等環節或進一步放開，部分地方政府也會配套出臺一些稅費減免、購房補貼等救市政策。中央財經大學稅務學院黃樺則表示，保障基礎住房、貸款利率下調等，都有利於穩定住房消費。
??不過，劉濤也表示，利好政策的推出也令購房者存在“越調控越謹慎”的心態，所以不宜過於頻繁。“樓市政策正逐步回歸到正常化、市場化，下一步如何把握機遇、開發市場應該交給企業來做，這樣房地產市場才能更為穩定、健康地發展。”
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新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08中壢房屋二胎235988827670438538274.shtml
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